以往房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國(guó)固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)固定資產(chǎn)投資，反觀2014年，占比下滑到18.90%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，顯示房地產(chǎn)下滑已經(jīng)直接影響到了GDP。

“一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要防范兩大風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)；一個(gè)是地方債務(wù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。”1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂如是介紹。

1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年經(jīng)歷一個(gè)全面下調(diào)的過(guò)程。

截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積6.22億平方米，同比2013年末增加1.3億平方米，再創(chuàng)歷史新高。

“近6億平方米待售庫(kù)存，已經(jīng)存在明顯的過(guò)剩。巨大的社會(huì)庫(kù)存量帶給房企的壓力將比想象中更加猛烈。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生介紹。

不過(guò)，據(jù)馬建堂介紹，隨著行政調(diào)控措施以及金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些積極變化，2014年12月，70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)正；從銷售量來(lái)看，2014年12月份的銷售面積為全年最高。

聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)軟著陸態(tài)勢(shì)，不過(guò)從庫(kù)存量和土地購(gòu)置面積來(lái)看，整個(gè)情況好轉(zhuǎn)可能還需要到今年三季度。

房地產(chǎn)投資占比18.9%

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的絕大多數(shù)指標(biāo)均處于下行態(tài)勢(shì)。

2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%，同比下滑9.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年以來(lái)新低。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）502005億元，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資在全國(guó)固定資產(chǎn)投資中占比僅為18.9%。

“此前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國(guó)固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)固定資產(chǎn)投資，反觀2014年，占比下滑到18.90%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，這亦說(shuō)明房地產(chǎn)下滑已經(jīng)直接影響到了GDP。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

在房屋的銷售面積、新開工面積以及房企土地購(gòu)置面積均同比大幅下降的同時(shí)，商品房待售面積大幅上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積同比下降7.6%；房屋新開工面積同比下降10.7%。

在此背景下，房企拿地的積極性也在進(jìn)一步萎縮，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，同比下降14%。

增長(zhǎng)的是庫(kù)存壓力，2014年末，全國(guó)商品房待售面積近6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，“從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)全面下調(diào)過(guò)程。需求減少，預(yù)期回落，行業(yè)投資增速、企業(yè)融資能力、銷售以及開發(fā)等多個(gè)指標(biāo)持續(xù)回落，行業(yè)整體處于不景氣狀態(tài)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，其影響要較歷次行政調(diào)控更為深遠(yuǎn)”。

告別高速增長(zhǎng)時(shí)代

雖然房地產(chǎn)運(yùn)行指數(shù)整體仍處于下行狀態(tài)中，但隨著政策及市場(chǎng)環(huán)境的變化，個(gè)別指標(biāo)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

拆分單月數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年12月單月成交面積為1.9億平方米，為2014年全年的成交最高點(diǎn)，環(huán)比上漲超過(guò)40%。

另外，房?jī)r(jià)的下降速度也有所放緩。2014年12月，中國(guó)70個(gè)大中城市的住宅價(jià)格降幅收窄。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)上升。

馬建堂表示，這說(shuō)明房地產(chǎn)領(lǐng)域下行調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)有所化解。

不過(guò)，在北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，雖然市場(chǎng)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但樓市再度暴漲的條件已不具備。

北京萬(wàn)科首席執(zhí)行官毛大慶在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開幕式記者見面會(huì)上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下，2015年仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的一年，也是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的一年。

毛大慶認(rèn)為，人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降以及社會(huì)總庫(kù)存難以去化三大問(wèn)題將長(zhǎng)期存在，中國(guó)樓市高速增長(zhǎng)的條件已經(jīng)不具備。

“中國(guó)20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動(dòng)年齡人口比重都在下滑。”毛大慶稱，這意味著支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力——首次置業(yè)、剛需和改善的人口正在大量減少。

毛大慶進(jìn)一步分析，1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，造就了過(guò)去房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，而這些需求已消耗殆盡或提前入市。之后由1985年到1991年出生人群構(gòu)成的購(gòu)買力，遠(yuǎn)少于前兩次生育高峰，對(duì)樓市刺激作用也將大大削弱。

與此同時(shí)，毛大慶表示，城鎮(zhèn)化速度放緩也將減少城市購(gòu)房需求。

另外，毛大慶表示，目前房地產(chǎn)總庫(kù)存很大，“現(xiàn)在政府已有指標(biāo)、隨時(shí)可以出讓的地，以現(xiàn)在的土地出讓的速度，還足夠賣兩年，政府已經(jīng)不用再審批地了，很多城市還賣不掉。”

在此背景下，張旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩將成為新常態(tài)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)及投資增速也將不復(fù)此前的高位，而處于較低水平。