從貨幣到行政，從中央到地方，多管齊下的“托市”組合拳之下，中國(guó)樓市成交量增長(zhǎng)、價(jià)格止跌、存量消化的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)。

     海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控下也出現(xiàn)一段時(shí)間資金回收的困難，庫(kù)存增加，但現(xiàn)在政策已經(jīng)開(kāi)始放松，隨著銷(xiāo)量的增加，供給相對(duì)較慢，價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的上漲，尤其在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到確認(rèn)。所以政策的拐點(diǎn)和去庫(kù)存的拐點(diǎn)都已經(jīng)出現(xiàn)。

    交通銀行金融研究中心發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)測(cè)稱，5月份滬深等重點(diǎn)城市成交量會(huì)繼續(xù)回暖，新盤(pán)價(jià)格有上漲的勢(shì)頭，二手房“跳價(jià)”現(xiàn)象也將增多。

 

    回暖勢(shì)頭明顯的中國(guó)樓市，又將迎來(lái)一款新的核武器—MBS。

    去年9月30日，中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)首次出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行發(fā)行MBS。5月15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，MBS來(lái)勢(shì)洶洶，有業(yè)內(nèi)人士更把它稱作引爆樓市熱度的核彈頭！

     MBS是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來(lái)，形成一個(gè)抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該證券進(jìn)行擔(dān)保。

    因此，MBS實(shí)際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。發(fā)行券商會(huì)將抵押集合體所產(chǎn)生的本金與利息原封不動(dòng)地轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。

 

    回暖勢(shì)頭明顯的中國(guó)樓市，又將迎來(lái)一款新的核武器——MBS。MBS，不是“面包師”，也不是“夢(mèng)芭莎”，這看起來(lái)有點(diǎn)高冷、讀起來(lái)有點(diǎn)拗口的三個(gè)英文字母，中文名更讓人頭暈：個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券。它的運(yùn)行機(jī)理是：銀行將已發(fā)放出去的房貸資產(chǎn)打包，以債券形式在銀行間或通過(guò)券商進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，變現(xiàn)的資金用來(lái)進(jìn)一步增大房貸資金池，以解決近年來(lái)困擾市場(chǎng)的房貸額度緊張難題。去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)首次出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行發(fā)行MBS。5月15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，MBS來(lái)勢(shì)洶洶，有業(yè)內(nèi)大V更把它稱作——引爆樓市熱度的核彈頭！這三個(gè)英文字母的威力到底有多大？它真能成為房?jī)r(jià)上漲的助推器嗎？1美國(guó)人早就這么干了！舉個(gè)栗子如果你三年前買(mǎi)了一套150萬(wàn)元的房子，支付了50萬(wàn)首付款，然后向銀行借了一筆期限30年、總額100萬(wàn)元的房貸。3年后，你已經(jīng)償還了5萬(wàn)本金，房子也升值到200萬(wàn)元，這時(shí)銀行把你剩余的95萬(wàn)元房貸打包做成一個(gè)名為MBS的證券產(chǎn)品，以一定的發(fā)行利率賣(mài)給券商或者其他金融機(jī)構(gòu)，銀行順利拿回所有的貸款本金，房子的抵押權(quán)也從銀行轉(zhuǎn)移到其他金融機(jī)構(gòu)，這個(gè)時(shí)候，借給你錢(qián)的不再是銀行，而是購(gòu)買(mǎi)了MBS的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人投資者。談到MBS，就要談到它的起源地——美國(guó)。上世紀(jì)70年代前后，美國(guó)二戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代開(kāi)始成年，對(duì)房貸的需求激增，但由于房貸的發(fā)放機(jī)構(gòu)——商業(yè)銀行的資金來(lái)源大多是中短期存款，而房貸是長(zhǎng)期貸款，期限不匹配帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，造成金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源緊張，很多美國(guó)人無(wú)法貸款買(mǎi)房。為了解決房貸難題，從1968年起，具有美國(guó)政府背景的吉利美、房地美與房利美三大專業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)從銀行手上收購(gòu)住房抵押貸款，然后打包成證券化產(chǎn)品，向投資者發(fā)售。由于這些產(chǎn)品隱含了政府信用，但收益率高于美國(guó)國(guó)債，受到投資者追捧。MBS的發(fā)展自此進(jìn)入快車(chē)道。截至2014年上半年，美國(guó)按揭貸款余額為13.3萬(wàn)億元，其中MBS余額達(dá)到7.7萬(wàn)億元，占比57.9%。

    除了緩解房貸資金來(lái)源緊張的難題，申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓思怡認(rèn)為，MBS能把房貸這一流動(dòng)性較差的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較高的證券資產(chǎn)，由于流動(dòng)性提高，買(mǎi)賣(mài)更加方便，銀行可以降低資產(chǎn)收益率的要求，從而實(shí)現(xiàn)降低房貸利率的效果。2有了它，樓市不用擔(dān)心被誤傷了！與美國(guó)相比，國(guó)內(nèi)的房貸市場(chǎng)依然維持在商業(yè)銀行“一家獨(dú)大”的局面。截至2014年上半年，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額為10.74萬(wàn)億元，但MBS產(chǎn)品幾乎沒(méi)有。自2005年以來(lái)，我國(guó)僅發(fā)行過(guò)4單MBS產(chǎn)品，總規(guī)模約為171億元，在房貸余額中的占比可以忽略不計(jì)。于是，每當(dāng)房貸緊縮，樓市總是免不了被誤傷。尤其去年，銀行紛紛收緊房貸額度，導(dǎo)致房貸利率普遍上浮，且放款時(shí)間延長(zhǎng)，這是導(dǎo)致樓市出現(xiàn)深度調(diào)整的重要原因之一，連任志強(qiáng)也忍不住炮轟：去年房?jī)r(jià)就是被銀行“打拐”。眼下，隨著監(jiān)管層大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化，MBS的發(fā)展已經(jīng)箭在弦上?？紤]到目前房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)跌破了2008年末的最寬松時(shí)期，如果MBS真能讓房貸利率進(jìn)一步下行，購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步減輕，這對(duì)樓市無(wú)疑是重磅利好。

 

總結(jié)：

 

所以，MBS的威力雖大，但要在短期內(nèi)爆發(fā)不太現(xiàn)實(shí)，利率環(huán)境、政策支持、市場(chǎng)監(jiān)管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關(guān)鍵。