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- 買房族有福了！明年一季度房?jī)r(jià)開(kāi)始跌
- 資訊類型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-23 / 瀏覽：1979 次 /
- 2016-11-23 更新 投訴舉報(bào)
明年一季度，房?jī)r(jià)開(kāi)始跌，而且是大跌。剛需族聽(tīng)到這話當(dāng)場(chǎng)就哭了，換房族也跟著哭了，最后房地產(chǎn)商也哭了。
為啥他也跟著哭？
因?yàn)?，?jù)推測(cè)：調(diào)控將持續(xù)到明年。如果可以的話，持續(xù)到2018年也不是不可以啊。
這就是說(shuō)，房地產(chǎn)商還得慢慢熬。
那么這話來(lái)自哪里？誰(shuí)有膽子拍著胸脯說(shuō)出這樣的話來(lái)呢？
1
11月21日消息，國(guó)際知名投行高盛(Goldman Sachs)分析師王逸，周一在報(bào)告里寫道，隨著越來(lái)越多的潛在買家在近期政府調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)后持幣觀望，開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)中介預(yù)計(jì)明年2月或3月將開(kāi)始降價(jià)。
這家叫做「高盛高華」的證券公司給出的報(bào)告說(shuō)，他們調(diào)研了上海、南京和蘇州三個(gè)城市，政策調(diào)控目前已經(jīng)造成如下影響：
a）高盛高華調(diào)研的四個(gè)項(xiàng)目均在推遲他們的新樓盤發(fā)售，因?yàn)樗麄兿Ｍ麡潜P價(jià)格相比上半年能上漲 20-30%；
b）南京政府設(shè)定了每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)限額；
c）蘇州在年底前都不會(huì)發(fā)布任何新的預(yù)售許可證。
報(bào)告是這樣得出結(jié)論的：開(kāi)發(fā)商和中介稱，等待觀望情緒近幾周來(lái)加強(qiáng)，價(jià)格下降預(yù)期逐漸形成；所以，明年 2 月或 3 月或?qū)⒂瓉?lái)首次價(jià)格調(diào)降。
同時(shí)還表示，“香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)商的股票價(jià)格已經(jīng)反映了負(fù)面市場(chǎng)前景，但由于缺乏刺激因素，股價(jià)或?qū)⒕S持在目前較低水平。”
現(xiàn)在政府發(fā)布的數(shù)據(jù)，都說(shuō)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)要么已經(jīng)不太漲，要么是下跌的。當(dāng)然，這些數(shù)據(jù)肯定是真實(shí)的；但這些數(shù)據(jù)是通過(guò)高度行政化的干預(yù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，就是說(shuō)，讓地產(chǎn)商按政府設(shè)計(jì)的價(jià)格來(lái)賣房子。
所以，這樣的數(shù)據(jù)，未必能全面反映市場(chǎng)。但是沒(méi)關(guān)系，如果我們天天在媒體上看到的都是要降價(jià)的新聞，那么我們就會(huì)逐漸相信這種預(yù)期。這差不多就是「戈培爾效應(yīng)」。
隨著10月份樓市各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)出來(lái)，大家可能都已經(jīng)明白，樓市的拐點(diǎn)在行政壓力下已經(jīng)真的出現(xiàn)了。那么，觀望的人會(huì)繼續(xù)持幣等待，而供血不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最后也會(huì)沉不住氣，開(kāi)始降價(jià)。這好像是不用那么深?yuàn)W的報(bào)告就能明白的道理吧。
2
你以為光是房?jī)r(jià)降了就完了？NO!
高盛的策略師Charles Himmelberg率先預(yù)告明年將會(huì)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，除了房?jī)r(jià)要降，還有十大驚奇在等著我們。以下我就把它們列出來(lái)，讓大家能為未來(lái)做好準(zhǔn)備。
當(dāng)然，這些驚奇有的也是“驚嚇”：
1. 亞股回報(bào)回升
高盛預(yù)計(jì)明年投資者所得回報(bào)將略為回升，但仍維持低水平。最有增長(zhǎng)動(dòng)力的將會(huì)是亞洲股市（但不包括日本），料回報(bào)率達(dá)12.5%，遠(yuǎn)高過(guò)今年的3.8%。不過(guò)，日本股市的回報(bào)率或在明年跌3.7%，低過(guò)今年的5.2%。
2. 美國(guó)財(cái)政提速
美國(guó)候任總統(tǒng)特朗普強(qiáng)調(diào)將加大基建開(kāi)支，淡化選前曾提及的貿(mào)易保護(hù)主義及驅(qū)逐移民政策，為大市帶來(lái)“追逐風(fēng)險(xiǎn)”的情緒，并憧憬財(cái)政刺激政策將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
3. 貿(mào)易戰(zhàn)未必爆發(fā)
高盛相信沒(méi)有爆發(fā)貿(mào)易戰(zhàn)的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)一些貿(mào)易協(xié)議，例如北美自由貿(mào)易協(xié)議（NAFTA）的再談判只會(huì)聚焦改善美國(guó)制造業(yè)的前景，雖然特朗普威脅向外國(guó)征收懲罰性關(guān)稅，但口水戰(zhàn)成分更多。
4. 新興市料反彈
新興市場(chǎng)最近因特朗普當(dāng)選而受壓，但料不會(huì)持續(xù)至明年，一般美國(guó)經(jīng)濟(jì)和息口同步上升時(shí)，新興市場(chǎng)資產(chǎn)如股市會(huì)做好。
5. 人民幣貶到明年
人民幣人為貶值，如去年8月突然貶值的情況明年會(huì)繼續(xù)，預(yù)期在岸人民幣在未來(lái)十二個(gè)月將跌至7.3兌一美元，其貶值幅度預(yù)測(cè)較市場(chǎng)的預(yù)計(jì)還要大。
高盛全面下調(diào)人民幣兌美元預(yù)測(cè)：將3個(gè)月、6個(gè)月及12個(gè)月在岸人民幣兌美元預(yù)測(cè)分別下調(diào) 至7.00、7.15和7.3，之前分別為6.7、6.8和7.00。此外，將2018年底和2019年底的在岸人民幣兌美元預(yù)測(cè)下調(diào)至7.6 和7.65，原先為7.3；預(yù)計(jì)2020年底在岸人民幣將貶至7.70。建議通過(guò)12個(gè)月無(wú)本金交割遠(yuǎn)匯來(lái)做多美元/在岸人民幣，目標(biāo)價(jià) 為7.3，止損位為6.75。
6. 日本推出創(chuàng)新貨幣政策
日本央行引入“收益率曲線控制”機(jī)制，預(yù)示將有一波創(chuàng)新貨幣政策，預(yù)料將有更多類似“貸款融資”的計(jì)劃出爐。
7. 美企走出衰退
隨著全球經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)陣腳及油價(jià)自二月低位反彈，美企明年將走出“收入衰退”，料標(biāo)普500成分企業(yè)明年每股經(jīng)營(yíng)溢利升10%，標(biāo)普500明年底目標(biāo)為2200點(diǎn)。
8. 發(fā)達(dá)國(guó)通脹升溫
除美國(guó)外，預(yù)料中國(guó)、日本和歐洲均會(huì)加大公共開(kāi)支，這些經(jīng)濟(jì)體的通脹壓力勢(shì)告上升。
9. 信貸違約受控
雖然企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表疲弱，但由于明年美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)低企，料違約率將受控。
10. 美聯(lián)儲(chǔ)收緊銀根
考慮到特朗普承諾推出大規(guī)模財(cái)政刺激措施，美聯(lián)儲(chǔ)將需要加快收緊銀根，以應(yīng)對(duì)金融市場(chǎng)環(huán)境放松。不過(guò)，明年金融市場(chǎng)環(huán)境是否真能放松仍是未知數(shù)。
3
你可能會(huì)說(shuō)：“哎呀，這都是專家的分析，專家不能代表國(guó)家政策，要政府的話才可信！”
既然你誠(chéng)心誠(chéng)意地發(fā)問(wèn)了，那我就大發(fā)慈悲地跟你說(shuō)吧：
樓市的調(diào)控政策還會(huì)持續(xù)到明年，甚至是2018年
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，隨著10月份以來(lái)各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。但由于去年同期房?jī)r(jià)基數(shù)較高，11月份房?jī)r(jià)同比仍然下降。
這是實(shí)話實(shí)說(shuō)，有數(shù)據(jù)支撐，有威信保證！
經(jīng)歷過(guò)多次“狼來(lái)了”，無(wú)論是房企還是個(gè)人，都已經(jīng)十分淡定了。面對(duì)“史上最嚴(yán)調(diào)控”，不少人不屑地說(shuō)，這只不過(guò)又是一次“狼來(lái)了”罷了。確實(shí)，過(guò)往的數(shù)據(jù)無(wú)一不表明，調(diào)控都是越調(diào)越高?？墒牵@種淡定有時(shí)候也是愚昧甚至可怕的。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)股市也是漲的，但是，你要是去年最高點(diǎn)買入，現(xiàn)在一定很痛苦。
別老是說(shuō)酸話！
每一輪調(diào)控，都是一次洗牌，應(yīng)對(duì)正確的企業(yè)會(huì)越發(fā)強(qiáng)大；而無(wú)力支撐的企業(yè)，再也看不到下一個(gè)春天。如何安然度過(guò)這個(gè)冬天，對(duì)其來(lái)說(shuō)是生存和死亡的問(wèn)題。
此次調(diào)控是中央統(tǒng)一部署，不會(huì)很快結(jié)束。
930調(diào)控之后，有人拋出中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在下行，而房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，調(diào)控很快會(huì)結(jié)束的觀點(diǎn)。這樣的看法跟去年股災(zāi)結(jié)束一兩個(gè)月就期待下一個(gè)牛市到來(lái)一樣——犯了幼稚病。
一、這次調(diào)控是一次統(tǒng)一部署的行動(dòng)
2013年之前，樓市調(diào)控由中央層面統(tǒng)一出臺(tái)政策，各地執(zhí)行。這可以使得步調(diào)一致，威力大，弊端是會(huì)錯(cuò)殺無(wú)辜。因此，2013年之后，樓市調(diào)控的權(quán)責(zé)被下放到了地方，以便于因城施政。
不過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局是“縣域競(jìng)爭(zhēng)”（又稱“地方政府競(jìng)爭(zhēng)”），著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常認(rèn)為縣與縣之間在土地的利用上展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的根本原因。
這種格局下，各地的行政長(zhǎng)官其實(shí)都擔(dān)負(fù)著兩種角色：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，二是社會(huì)管理職能，而且在過(guò)去的三十多年時(shí)間里，前者通常要大于后者。因此，一地的最高行政長(zhǎng)官其實(shí)是政治企業(yè)家。
分稅制改革以后，地方政府的錢權(quán)和事權(quán)不對(duì)等，地方經(jīng)濟(jì)要發(fā)展卻沒(méi)錢，只能賣地。張五常就表示，沒(méi)有賣地的錢，今天在世界地圖上不會(huì)找到深圳。
因此，權(quán)力下放到地方的初衷是好的——因城施政。但是，對(duì)于急需資金發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，以利于自己升遷的政治企業(yè)家來(lái)說(shuō)，調(diào)控等于自斷手腳。此前，一些熱點(diǎn)城市也出臺(tái)了一些政策，但停留在饒癢癢的層面，就是很好的例子。因此，才有后續(xù)21城先后宣布調(diào)控，這樣密集的政策出臺(tái)，沒(méi)有統(tǒng)一部署，是不可能的。
從過(guò)去中央層面調(diào)控的周期看，此輪調(diào)控會(huì)持續(xù)2年左右的時(shí)間。從從2008年至今，我們已經(jīng)經(jīng)歷了三輪由政策放松、收緊、再放松導(dǎo)致的房地產(chǎn)短周期，每一次的周期都大約是2年。
二、成交量已大幅下滑，價(jià)格也會(huì)降
樓市調(diào)控一直就像“揚(yáng)湯止沸”——僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。因此，每次限購(gòu)限貸的政策出來(lái)，都有人質(zhì)疑——限購(gòu)政策成了漲價(jià)的預(yù)警信號(hào)、漲幅限制成了漲價(jià)的保底令牌。
不過(guò)，客觀地說(shuō)，如果沒(méi)有調(diào)控，或許房?jī)r(jià)上漲得更快。目前，若從成交數(shù)據(jù)上看，本輪調(diào)控已經(jīng)對(duì)樓市形成了降溫甚至速凍的效果。而且，政策的執(zhí)行力度正在一步步強(qiáng)化，絲毫沒(méi)有放松之勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日~30日，受新政影響的22座城市，成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)，跌幅達(dá)40%左右。全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅270164套，較9月下降15%，而且進(jìn)入11月之后，成交量還在進(jìn)一步萎縮。
調(diào)控的效果有一定的滯后。鑒于本輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲的、波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控，力度之大，已對(duì)預(yù)期產(chǎn)生較大影響。隨著調(diào)控措施深入，樓市必然進(jìn)一步降溫。
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請(qǐng)大家做好熬到2018年的準(zhǔn)備。
親兒子犯了錯(cuò)最多吊起來(lái)打一頓，不可能一棍子打死，但是兒子太調(diào)皮了，總要打得狠一點(diǎn)才能收?qǐng)觥７康禺a(chǎn)就是親兒子。那么，親兒子何時(shí)能夠再次受寵呢？
部分專家認(rèn)為，房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前經(jīng)濟(jì)呈L行走勢(shì)，對(duì)樓市低迷的承受時(shí)長(zhǎng)最多只有9個(gè)月，而6個(gè)月之后，調(diào)控的負(fù)面效果就會(huì)大面積呈現(xiàn)，因此，明年3月之前會(huì)維持調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)，待3月兩會(huì)召開(kāi)完畢，4月份就會(huì)開(kāi)始寬松……
真是此恨綿綿無(wú)絕期啊！
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對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，跟政府僵持在那里也不是辦法。畢竟，現(xiàn)在是特殊時(shí)期，房?jī)r(jià)不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是政治掛帥的一個(gè)象征。充滿行政色彩的干預(yù)什么時(shí)候才會(huì)退出？恐怕只有等房?jī)r(jià)真的下降的時(shí)候。
如果地產(chǎn)商想要一個(gè)健康穩(wěn)定的樓市，那就只能先降價(jià)。
善于投降，留下了千年古城布拉格。你回味一下。
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