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11月30日，《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）——樓市調(diào)控：踏平坎坷成大道》發(fā)布暨研討會舉行，會議對外發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》。
一份報告，告訴你今年的房地產(chǎn)的萬象。
報告說了什么？
咱們開門見山，報告指出，全國35個大中城市普遍存在估值過高或房價過高的風險，其中深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州等10城房價風險最高。
（幾座被“點名”的城市之三）
其中深圳的風險最突出。
（深圳市）
根據(jù)數(shù)據(jù)看，自今年以來，報告中提及的10個估值風險最突出的城市中，有7個城市的新建商宅均價漲幅超過了20%。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價已達到了14034元/平方米，較今年1月時的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。
隨著國慶之后，多地調(diào)控政策的出臺，部分城市的樓市量價開始出現(xiàn)下行。統(tǒng)計顯示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面積80萬平方米，環(huán)比減少16%。
截至10月31日，10月全月全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的7、8月份相比，已經(jīng)明顯減少。
深圳：為什么我最突出？
一座城市的房價高漲不是單一原因決定的，一定是來自多方的原因，深圳房價估值過大是個很大篇幅的問題，我們不能一一講清楚。但是，我們?nèi)匀豢梢詮膸讉€原因中洞察一二，也許其中的個別原因，在廣東的人們也能稍有體會：
城市的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿艽蟪潭壬先Q于年輕人，每個城市的年輕人口直接決定著城市的綜合競爭力。
在年輕人口的新增率和凈增率上，深圳優(yōu)勢明顯。深圳的年輕人口新增率為47.39%，凈增率為22.53%，甚至比北京（新增率27%、凈增率7.39%）高出一個身位。
業(yè)內(nèi)專家指出，年輕指數(shù)越高的城市，相應的虹吸效應也越強，能夠吸引大批其他城市的年輕勞動力涌入，直接促進了城市經(jīng)濟環(huán)境的改善，同時也催生了不斷走高的房價。
房價反映了一個城市的活力水平和對年輕人的吸引力，也表明深圳正成為當下年輕人的首選。實際上，在內(nèi)地和香港學者組成的“中國城市競爭力研究會”發(fā)布的2015中國城市競爭力排行榜上，深圳已超越北京躍居第三位，直逼排名第二的香港。而在中國社科院組織的城市競爭力排名中，深圳則首次超越香港成為第一。
此外，還有哪些原因呢？
個成本：地價
地價就是土地出讓金。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。。
伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，小城市向大城市流動，后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價進而房價高的基礎性因素。
第二個成本：建安費
這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務及建設費、小區(qū)公共設施建設費等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。
第三個成本：各部門收取的稅費
稅收有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。
回顧：哪些城市上來了？
《中國住房發(fā)展報告》每年一出，是2009年社會科學文獻出版社出版的圖書，作者是中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任，經(jīng)濟學博士，研究員，博士生導師倪鵬飛，是一部客觀評價當年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的調(diào)查。
而其中的“住房價格風險指數(shù)”則是報告的一項重點，“住房價格風險指數(shù)”是對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估，幾乎每年的報告都會評出當年住房風險最高的10座城市，例如，2015年，住房價格風險排名前10的城市依次為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、 南寧、昆明、襄陽、錦州、合肥。
從歷年的報告中可以看到，有城市下去了，也有城市上來了，當然，調(diào)侃地說，也有城市還在那里。
樓市過熱 值得警惕
今年的報告認為，縱向來看，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。
“但全國總體風險仍然處在可控的范圍。”報告還預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期。
據(jù)媒體報道，報告通過建立中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。
縱向來看，當前住房市場風險整體高于2010年。
估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。
房價暴漲原因解析
分析認為，人民幣貶值、資產(chǎn)荒、城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件；驅(qū)動全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源；市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭；“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。
報告指出，在固有的漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是購房者、開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門，其于利益追求和心理預期開展合作博弈的結(jié)果。
但全國總體風險仍然處在可控的范圍。報告認為有四個方面的原因：
·主要指標沒有超越風險控制線；
·本輪過熱是局部不是全局性的；
·本輪高漲與繁榮不是長期拐點；
·有諸多工具可以使用和備用。
對比日本
檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當前中國房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對日本經(jīng)濟社會產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。其對中國的啟示在于：
第一，發(fā)展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容，但留給中國解決房地產(chǎn)問題的時間并不多。
第二，消化泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中的必選項，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊。
第三，中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實施制度改革，由政府推動重建機制。
去庫存仍存在空間錯配現(xiàn)象
數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點?？傮w房價同比增幅先快速攀升，后有所收窄。
財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛分析稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱，是購房者、開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介等市場主體開展合作博弈的結(jié)果。
分析顯示，本輪樓市變化中，熱點城市房價上漲迅速；部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛；總量上庫存連續(xù)減少。截至2016年9月末，全國商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。
預測2017年走向
報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。基于華房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉(zhuǎn)換等多個層面進行預測，未來樓市調(diào)整的幅度和時間長度有賴于調(diào)控和改革的力度。
下一步的樓市調(diào)控，將堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在關(guān)鍵領域?qū)崿F(xiàn)改革突破。
空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印?/div>
建議：引導樓市“軟著陸”
報告指出，基于當前房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境及未來走勢，房地產(chǎn)調(diào)控的目標：總體上引導市場實現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實現(xiàn)“軟著陸”，促進三、四線及以下城市繼續(xù)去庫存。
報告建議，為避免樓市調(diào)整過猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸。緊持“虛實結(jié)合，主動周控”、“長短結(jié)合，標本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”等調(diào)控施策原則。
倪鵬飛研究員認為，應密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補調(diào)的準備。完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機制。調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。與此同時，實施前瞻性引導調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導市場預期。
對未來的呼吁
報告呼吁，未來需要在4個方面著手構(gòu)建長效機制：
調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展；
加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整；
在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動的根基；
健全樓市調(diào)控的工作機制，完善樓市調(diào)控的問責機制。
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