最近可謂是樓市政策集中爆發(fā)，放眼望去，樓市無外乎都使用了幾大常用調(diào)控手段，每招都有其特定作用。

1增加個稅或社保繳納年限

    這是限制外地人買房最常用的一個方法，北上廣深以及部分二三線城市都采用了這種方法。比較有意思的是，北京從一開始就規(guī)定連續(xù)5年繳納個稅或社保才有購房資格，而上海、廣州、深圳都是1-3年，從去年開始相繼提高到5年，四大一線城市統(tǒng)一了戰(zhàn)線。

    今年有的城市在限定年限的基礎(chǔ)上又加了一條：補(bǔ)繳無效，比如去年12月時鄭州規(guī)定：非鄭州市戶籍居民在當(dāng)?shù)刭彿啃杼峁┙?年內(nèi)在本市連續(xù)24個月以上(含24個月)繳納個人所得稅或社會保險證明，并沒有對斷繳補(bǔ)繳情況作出硬性規(guī)定，而上周，也就是3月17日半夜出臺的新政明確了這一點：3月17日以后再進(jìn)行補(bǔ)繳社?；騻€稅證明的非本市戶籍家庭，不再作為購房的有效憑證。也就是說，就算你差幾個月滿足連續(xù)24個月繳納社?；騻€稅，因為中途其他原因?qū)е聰嗬U了一個月，即使補(bǔ)繳也不能算連續(xù)24個月繳納，要重新計算繳納年限。這就將不少外地人擋在了門外，限購效果立竿見影。

2提高首付比例

    很多城市都以“本地戶籍”、“非本地戶籍”，普通住房非普通住房為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別首付比例。比如這兩天剛剛實施新政的嘉興規(guī)定：購買首套住房的本市戶籍家庭首付為30%，非本市戶籍家庭為50%，足足差了20%。北京新出臺的限購政策規(guī)定，二套房為普通住房的首付為60%，非普通住房為80%，也是差了20%。對于購房人來說，提高首付的直接影響就是增加了前期購房成本，多出的20%首付，少則幾十萬，多的能有上百萬，此政策一出威力也著實不小。

3提高貸款利率

    有提高首付的，就有提高貸款利率的，不過這次不是央媽加息，而是各地銀行收緊利率折扣，或者提高獲得優(yōu)惠利率的門檻。利率提高，意味著購房人每月要還的房貸本息增加，相應(yīng)的貸款總利息也會增加。在實際審批過程中，銀行會傾向于還款能力強(qiáng)、資質(zhì)良好的購房人，主要目的就是限制住房貸款增長過快，控制信貸風(fēng)險。而這個利率折扣，在整個還款的漫長過程中都不會改變，即使將來出現(xiàn)降息或升息，折扣也不會因此改變。

4縮短貸款最長年限

    北京出臺的最新限貸政策中有一條規(guī)定：暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款），意思就是買房最長貸款年限從30年變成25年。舉例來說，在基準(zhǔn)利率前提下，以貸款200萬，等額本息30年還貸為例，每月還款10614.53元，總支付利息1821232.39元，本息合計3821232.39元；而如果換做是25年等額本息，每月還款11575.57元，總支付利息1472671.67元，本息合計3472671.67元。貸款25年比30年，雖然總支付利息少了，但是每月月供增加961元，對于一些經(jīng)濟(jì)能力有限的家庭來說，每月多出近千元的月供也不是小數(shù)目。

5認(rèn)房又認(rèn)貸

    認(rèn)房又認(rèn)貸，是所有調(diào)控政策里最狠的一個，以家庭為單位，只要名下有住房或者有住房貸款記錄的，無論是否結(jié)清，再買房都按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這一次，就算是假離婚也不管用了。一種比較典型的情況是，用夫妻一方名義貸款買房，然后提取雙方公積金還商業(yè)貸款，這樣沒貸款一方以還貸名義提取公積金，也算有貸款記錄，離婚后買房仍然算作二套房，接下來首付比例、貸款利率都按照二套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?？梢哉f這個政策相比提高首付、貸款利率，限制范圍更廣，效果更明顯，主要影響的是那些改善型家庭。

    比如，有一個北京家庭原有一套小戶型，價值300萬，現(xiàn)在想置換一套大點的房子，價值600萬，在小戶型房子已經(jīng)還清貸款的前提下，這個家庭可以賣小買大，最少首付35%然后貸款，對于這個家庭來說可能壓力不大。而現(xiàn)在，因為認(rèn)房又認(rèn)貸，原來那套小戶型房的貸款雖然已經(jīng)還清，再買房也得按二套房算，首付比例提高到60%甚至80%，如果沒有足夠的積蓄，恐怕?lián)Q房計劃就要泡湯了。