自己的小區(qū)忽然開始售賣地上車位,不買車位的業(yè)主不能進(jìn)小區(qū)停車,而物業(yè)給出的理由是,之前小區(qū)亂停亂放嚴(yán)重,出于安全的考慮才對外銷售部分車位,公共車位則采取租賃的形式。不僅如此,曾有開發(fā)商竟然要求業(yè)主不買車位不讓進(jìn)小區(qū)停車,但事實(shí)上這種因車位問題將小區(qū)業(yè)主拒之門外的行為在法律上是不允許的!

    根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要……占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”同時,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司確需改變共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請全體業(yè)主或業(yè)主大會討論決定。因此,未經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會授權(quán)的情況下,禁止某些業(yè)主使用小區(qū)公共位置上的停車位的行為涉嫌侵犯相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益。

    也就是說,小區(qū)物業(yè)沒有權(quán)利私自禁止業(yè)主進(jìn)入小區(qū)停車,需要跟小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商停車解決方案后才能采取相關(guān)行動,遇到不讓開車進(jìn)小區(qū)的情況,可以聯(lián)系業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會出面和物業(yè)溝通解決辦法,業(yè)主委員會仍解決不了的,可以上報街道辦事處。

    需要注意的是,小區(qū)里車位并非都屬于全體業(yè)主,有些車位開發(fā)商、物業(yè)是有權(quán)利對外出售的,目前小區(qū)車位(車庫)主要有以下幾種類型:

1、敞開式地上車位

    由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位,開發(fā)商(物業(yè))無權(quán)出售,這些車位都屬于全體業(yè)主共同使用。

2、建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車庫(車位)

    如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?開發(fā)商就無權(quán)出售,應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,嚴(yán)格地說是屬于小區(qū)的配套設(shè)施,可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用,出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金,并且維修基金只能用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù),不能作他用。

3、建筑面積未分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車庫(車位)

    如果車位建筑面積未分?jǐn)?且開發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商就能出售車位,前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主,但如果跟業(yè)主沒有事先確定,就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點(diǎn),不少城市都有相應(yīng)規(guī)定,比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定:“按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的,視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進(jìn)行特別約定,車庫也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

4、改造車位

    還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的,開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位(庫),這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi),因此無法取得產(chǎn)權(quán)證,除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證,才能夠合法出售,否則仍然屬于業(yè)主共有。

5、人防工程車位(車庫)

    人防工程車位有的是和普通車位在同一樓層,二者并沒有特別明顯的區(qū)別,唯一可以區(qū)分的是,人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門,在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定:人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。具體講就是,開發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車位,所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權(quán),因此,開發(fā)商有權(quán)對人防車位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中,由全體業(yè)主買單,那么車位就該歸全體業(yè)主所有。

6、三面有護(hù)圍的地上車位(車庫)

    如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫(位)有獨(dú)立的用地面積和建筑面積,經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證,那么開發(fā)商就可以正常出售。

    這么看來,車位有無產(chǎn)權(quán)、是否納入公攤面積都會影響到其所屬權(quán),那么該如何辨別車位的產(chǎn)權(quán)情況呢?

    國家規(guī)定,業(yè)主委員會或者其委托的律師事務(wù)所可以持委托證明到當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃局、建設(shè)測量部門查閱、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料,并且可以以此為依據(jù)向開發(fā)商(物業(yè))追回小區(qū)停車場所有權(quán)。具體可以查閱以下資料確認(rèn)車位產(chǎn)權(quán):

1、《建筑用地規(guī)劃許可證》

    可以查看小區(qū)建設(shè)報備中,是否明確了屬于開發(fā)商的“專有車位”,如果沒有的話,車位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項(xiàng)目歸全體業(yè)主所有。

2、《土地使用權(quán)出讓合同書》

    查看《土地使用權(quán)出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發(fā)商單獨(dú)出資,為其專有部分,如果沒有明確,那么可以認(rèn)定的是,小區(qū)停車場用地與主體房屋是一個整體,按照國家相關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主,這種情況下,車位就該歸全體業(yè)主。

3、《建設(shè)工程竣工測量報告》

    每個小區(qū)項(xiàng)目完工后,都要進(jìn)行建設(shè)工程竣工測量和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等質(zhì)量檢測工作,如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設(shè)備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率,其建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟劫彿績r款中,停車場應(yīng)屬于全體業(yè)主。

    目前國家對于車位的相關(guān)法律還不夠完善,在買房的時候最好問清小區(qū)車位的出資方、建設(shè)方、產(chǎn)權(quán)以及使用問題,并寫入到合同中。另外,各地對于車位有著不同的規(guī)定,購房人要事先了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策,根據(jù)查驗(yàn)的信息判斷是否有必要出錢買車位或者租車位,免得多花冤枉錢。