哪些情況予以退房

 

1、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的

2、購房合同被依法確認(rèn)無效的

3、購房合同存在重大誤解或開發(fā)商欺詐訂立的

4、按揭不能的

5、屋面積誤差比絕對值超出3％的

6、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題的

7、房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響使用的

8、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的

9、套型與圖紙設(shè)計不一致的

10、開發(fā)商遲延交付房屋的

11、開發(fā)商遲延辦理房屋所有權(quán)登記超過一年的

 

    購房人通過按揭貸款的方式買房是一種很常見的方式。

 

在按揭貸款中，至少存在三方主體，四個基本合同關(guān)系，即購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系，購房人與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系，購房人與按揭銀行之間的以房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關(guān)系。

 

一、簽了按揭貸款購房合同后，購房人若想退房，房款該退給誰

 

    因為依據(jù)《商品房司法解釋》第二十五條規(guī)定，當(dāng)按揭銀行作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

 

    為什么法律會這樣規(guī)定呢？通俗點說：你起訴開發(fā)商要求退房，一旦得到法院支持，開發(fā)商不僅要將你交的首付款退還給你，同時其收取銀行替你支付的其余房款也包含在你的訴訟請求中了，法院一旦判決開發(fā)商將所有房款退給你，而你拿到錢“溜”了，這時候銀行基于你從開發(fā)商處購買房屋所享有的抵押權(quán)就落空了（因為既然房子你不買了，你為房子設(shè)定的抵押也就失去了基礎(chǔ)）。

 

    如果銀行再找買房人要錢，一是難，二是成本高。而如果銀行可以參加訴訟說服法庭，讓開發(fā)商直接將錢退給銀行，一事兩清，且無損他人，自然更好！

 

二、當(dāng)遇到不可抗力時，購房者的按揭貸款是否需要還

 

    購房人雖然買的是房子，但這個房能夠登記在你的名下，就說明你享有了房子的所有權(quán)。那么法律規(guī)定，房子（物權(quán)法上稱為物）是誰的，誰就要承擔(dān)房子滅失、毀壞的風(fēng)險。就如同你家借錢買了一臺電視機(jī)，買回來后，如果因打雷震壞了，在電視機(jī)沒有質(zhì)量問題的情況下，損失就得你自己扛，借給你錢買電視機(jī)的人不會為你負(fù)責(zé)。

 

    同樣道理，在按揭買房子的過程中，銀行就類似于借給你錢買電視機(jī)的人，只不過銀行是收了你一大筆利息，而借給你錢買電視機(jī)的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋發(fā)生損毀，損失你要自己承擔(dān)，銀行的錢你還是得還的！

 

三、假如房價大跌，不僅購房者受損失，銀行也有可能找上門

 

    假設(shè)購房者2011年買下一套300萬元的房子，首付90萬元，貸款210萬元。五年后，購房者已經(jīng)償還銀行本金35萬元，剩余175萬元。就在這時，房價一瀉千里，已經(jīng)腰斬，這套房子市場價僅為150萬元。

 

    這時候銀行該坐不住了，仔細(xì)一算：當(dāng)初借他210萬元，是因為他將當(dāng)時價值不低于210萬元的房子抵押給了銀行?，F(xiàn)在，房子僅值150萬元，但購房者欠銀行175萬元，銀行發(fā)放的貸款有25萬元失去了優(yōu)先權(quán)保障，銀行給了購房者兩條路：一是先還25萬元；二是再提供其他的抵押物。

 

否則，銀行是不會看著自己貸出去的款就這樣泡湯的。

 

    我們看看《銀行房屋按揭貸款合同范本》的有關(guān)條款是這樣說的：“抵押期間由于乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價值減少部分的本息。如果乙方既不提供價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本息。”

 

    因此你的抵押物價值下降，銀行找到你后，很可能最終就要拍賣你房子了！到那時，你不但房子沒了，甚至還要補齊沒有完全償付銀行欠款的“窟窿”！