剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會議已對2018年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行定調(diào)，其中提出要“打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治”的三大“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，而防范風(fēng)險(xiǎn)又為“三大戰(zhàn)役”之首。

會議明確防范風(fēng)險(xiǎn)不僅是2018年也是2019-2020年的重要任務(wù)，其中重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)之一正是來自房地產(chǎn)領(lǐng)域。12月21日，銀監(jiān)會主席郭樹清在銀監(jiān)會黨委擴(kuò)大會議上，則更為明確地提出要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

在中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛看來，防范房地產(chǎn)中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)，意味著房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的著力點(diǎn)將更多地向房地產(chǎn)改革的方向發(fā)力，比如住房租賃市場、廉租房保障房建設(shè)等，而這也或?qū)⑹切乱荒甑恼咧攸c(diǎn)。

事實(shí)上，改革已現(xiàn)端倪。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方微博稱，截至12月15日北京全市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共42個(gè)，提供房源約4.4萬套。

在采訪中，多位專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2018年將會迎來一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房入市的高峰年，對于滿足“夾心層”住房需求，穩(wěn)定房價(jià)、防范風(fēng)險(xiǎn)有非常重要的作用。

4萬多套房源供應(yīng)

80天，4.4萬套。

據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會官網(wǎng)消息，截至12月8日，北京已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃，完成率82%。加上12月15日入市的兩宗土地，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》實(shí)施的兩個(gè)多月時(shí)間里，北京共有產(chǎn)權(quán)住房土地供應(yīng)總量約為178.5公頃。

可以預(yù)見的是，近期將有4萬多套共有產(chǎn)權(quán)房陸續(xù)開工、入市和申購。

9月30日，北京共有產(chǎn)權(quán)房政策正式實(shí)施。方案同時(shí)明確，今后5年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，5年25萬套的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了過去幾年的自住房供應(yīng)量，對于市場來說，加大供應(yīng)的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場對房價(jià)上漲的預(yù)期。

除連續(xù)供地外，在9月30日之后，之前的自住型商品房也轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。如首批搖號的首開保利錦都家園項(xiàng)目，2017年6月開始作為自住房項(xiàng)目申購，規(guī)劃建設(shè)房源427套，銷售均價(jià)約為22000元/平方米。9月30日《辦法》開始實(shí)施后，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，房源中的30%共計(jì)128套房源專門向“新北京人”配售。而第二個(gè)申購的項(xiàng)目金隅大成·金成雅苑二期，也是從限價(jià)房轉(zhuǎn)化而來。

張大偉指出，若疊加2016年出讓的土地，接下來北京共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)入密集供應(yīng)期，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)，超過4萬套共有產(chǎn)權(quán)房將入市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，明年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)肯定會形成比較大的份額，有助于降低房價(jià)、防范風(fēng)險(xiǎn)，讓更多購房者享受制度改革的紅利，盡早解決居住問題。

據(jù)市場統(tǒng)計(jì)，目前供應(yīng)的地塊大多位于朝陽、順義、大興、豐臺、平谷、延慶等地區(qū)，均價(jià)基本都在兩三萬元左右。價(jià)格較高的如最近成交的朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)馬家灣村地塊，售價(jià)為36000元/平方米，建筑面積約7.5萬平方米，提供房源約850套；而價(jià)格較低者如延慶03街區(qū)地塊，售價(jià)是馬家灣村地塊的一半，同時(shí)供應(yīng)量大出許多，總建筑面積約21.9萬平方米，提供房源約2500套。

在住房建設(shè)方面，北京市住建委表示會率先實(shí)施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》，從土地入市到竣工入住全過程產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)管。依照該導(dǎo)則，位于朝陽、海淀、豐臺等城六區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目容積率不高于2.8，總建筑面積不大于90平方米；城六區(qū)以外項(xiàng)目容積率原則上不高于2.5，總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。

回歸住有所居

事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)住房并不是一個(gè)新鮮事物，其早期在江蘇淮安、上海、湖北黃石等地都有過自發(fā)探索和實(shí)踐。中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心副研究員鄒琳華認(rèn)為，但此次在北京的推行與之前實(shí)踐最大的不同在于，它將最大限度地?cái)U(kuò)大覆蓋人群，并在新增住房供應(yīng)中占有相當(dāng)大的比例，這將對住房市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，普通商品房主導(dǎo)的新增住房供給格局或?qū)⒅饾u改變。

在北上廣深等大城市，“夾心層”的住房需求經(jīng)常被忽略：作為中等或者中等偏低收入的群體，一方面買不起動(dòng)輒三五百萬的商品房，另一方面又不符合保障房的基本準(zhǔn)入要求。此前，政府也出臺了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等措施，冀望解決這一群體的住房困境。然而在現(xiàn)實(shí)中，由于制度不夠完善，資源錯(cuò)配和市場扭曲的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。

因此，共有產(chǎn)權(quán)住房只允許在符合申購資格的人群中轉(zhuǎn)讓的設(shè)計(jì)，將房源控制在封閉的體系當(dāng)中，有效阻止套利，既防止了此前發(fā)生的政策紅利無法落實(shí)的問題，又盡可能滿足各類各層次需求主體的要求，讓他們住有所居。

“共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構(gòu)建購租并舉的住房制度。”北京市住建委指出，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房有利于從根本上消除保障房與商品房之間的二元分立，實(shí)現(xiàn)住房制度設(shè)計(jì)對全體居民的全覆蓋，加快建立符合首都特色的住房基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

從長遠(yuǎn)來看，作為長效機(jī)制的一部分，共有產(chǎn)權(quán)政策也有望保持其連續(xù)性，切實(shí)改變北京等大城市“夾心層”人群的住房現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

調(diào)控新方向

房地產(chǎn)業(yè)作為防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的重點(diǎn)之一，在明年將變得更加重要。

那么如何防控房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？經(jīng)濟(jì)會議中提出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

去年底召開的經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。對比今年會議不難發(fā)現(xiàn)，明年將是住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)力爭取得實(shí)效的一年，房地產(chǎn)長效機(jī)制將逐步進(jìn)入實(shí)施階段。

事實(shí)上，近期，住房領(lǐng)域?qū)嵤┝瞬簧傩轮贫?。部分一二線城市陸續(xù)開展了租售同權(quán)的試點(diǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)也陸續(xù)鋪開。7月4日，上海首次推出只能持有租賃的住房用地；7月17日，廣州出臺發(fā)展住房租賃市場的通知，明確提出“租購?fù)瑱?quán)”；7月20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

明年，樓市調(diào)控持續(xù)深化，租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)開始落地，而更清晰的長效機(jī)制也在加快制定布局。

張大偉認(rèn)為，住房制度改革不是對某一領(lǐng)域政策和制度的細(xì)枝末節(jié)進(jìn)行修補(bǔ)，而是從多個(gè)角度協(xié)同發(fā)力，發(fā)揮綜合性作用，可能包含土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度以及交易監(jiān)管等一系列制度的構(gòu)建。住房制度的改革和長效機(jī)制建設(shè)并非短期能夠?qū)崿F(xiàn)的，是一個(gè)逐步完善的過程。

在此過程中，行政調(diào)控等短期調(diào)控措施仍然將發(fā)揮作用。2018年，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。一旦房價(jià)在一些城市過快上漲，肩負(fù)房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責(zé)任的地方政府就應(yīng)“該出手時(shí)就出手”。