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北上深有多少空置房？

前些天，胡景暉爆料，北京五環(huán)、六環(huán)以內(nèi)大概有90萬套空置房，再次引發(fā)大眾對(duì)全國到底有多少空置房的討論。

大家如此關(guān)注，是因?yàn)橹袊目罩梅繑?shù)量本來就是個(gè)謎，目前并沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，而且民間各方觀點(diǎn)也經(jīng)常打架。但有一件事是可以肯定的：中國的空置房率偏高。

北上深到底有多少空置房？筆者給大家提供一個(gè)數(shù)據(jù)參考。

通過寬帶互聯(lián)網(wǎng)家庭用戶數(shù)（不考慮一戶接多個(gè)寬帶的情況以及家庭沒有接入寬帶的情況）測算，申萬宏源研究所給出以下數(shù)據(jù)：

北京的住宅存量571萬套，通過家庭寬帶用戶數(shù)算出的空置房屋72萬套，空置率12.5%；

上海的住宅存量820萬套，空置房屋100萬套，空置率10%；

深圳的住宅存量865萬套，空置房屋232萬套，主要為小產(chǎn)權(quán)房，無法交易。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

我們可以看到，北京、上海的商品房空置率達(dá)到空置危險(xiǎn)區(qū)的邊緣，而深圳，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的特殊性，商品房比較稀缺，小產(chǎn)權(quán)房供給溢出較為明顯。

三個(gè)城市都存在大量的空置房。如果房地產(chǎn)稅征收，而且征收的主要對(duì)象是房產(chǎn)稅二套房及以上房主，那么有多套房的房主，為了減輕稅收壓力，會(huì)把空置的房源出租。

房租上漲的必然性

看到這里，會(huì)有人問，這不是房主把房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上了嗎？肯定會(huì)推動(dòng)房租上漲呀。

其實(shí)這個(gè)問題本末倒置了。即使不出房地產(chǎn)稅，房租也是要上漲的。

以北京為例，我們分析下未來的租金趨勢。

北京市三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值（單位：億元）

北京市三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（單位：萬人）

由于篇幅關(guān)系，我只列出09年-14年的數(shù)據(jù)，但大家依然可以得出結(jié)論：21世紀(jì)以來，北京第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值逐步提升，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值放緩。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)逐年增加，第一、二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐漸減少。

不難看出，北京最缺少的是高端產(chǎn)業(yè)人才和以第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)為主)的勞動(dòng)型人才。而目前北京市流動(dòng)人口，需求的人才和目前人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了不匹配。

《社會(huì)建設(shè)藍(lán)皮書：2017年北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告》中明確提出，北京市流動(dòng)人口以初中學(xué)歷為主，而且但是占大頭的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)質(zhì)量不高，大多集中在非高端的服務(wù)行業(yè)。

盡管北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，勞動(dòng)密集型等重工業(yè)不斷外遷，但一二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群不愿意外遷啊。于此同時(shí)，盡管高端制造業(yè)、高端服務(wù)行業(yè)崛起，并沒有流入更多高技能人群。

近兩年，北京提出人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其目的就是讓舊產(chǎn)業(yè)低附加值人口流出，保證新產(chǎn)業(yè)高收入人口流入。一旦通過政策持續(xù)引進(jìn)這個(gè)龐大的高收入群體，那么租金也會(huì)相應(yīng)提升。

更具體的佐證是，紐約在1970-1980年也經(jīng)歷過類似階段。

70年代紐約受到地價(jià)上漲、環(huán)境污染等大城市病的影響，制造業(yè)大規(guī)模外遷，而勞動(dòng)力也隨著流出。1980年開始，伴隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和調(diào)整，紐約產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口開始回流，同時(shí)帶來的是產(chǎn)業(yè)增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房價(jià)上漲了547%，而且租金漲幅超過房價(jià)漲幅是常態(tài)。

所以，租金取決于供需關(guān)系。人口凈流入的城市，如果供應(yīng)端的房源不足，那么供不應(yīng)求的情況下勢必會(huì)帶來房租上漲，和房地產(chǎn)稅關(guān)系不大。

房地產(chǎn)稅對(duì)租房市場的調(diào)節(jié)作用

房地產(chǎn)稅不僅不會(huì)帶動(dòng)房租上漲，如果舉措得當(dāng)，會(huì)促使更多空置房出租，將更多房源投放市場。

以北京、上海、深圳的租房市場具體分析：

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，北京2017年的租賃人口731萬，按照北京房屋租賃管理規(guī)定，一間房最多允許居住兩人。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也就是說目前北京的租賃市場需要366萬間房，目前市場只提供了300萬間，缺少66萬間。而北京72萬套空置房，可以非常有效的填補(bǔ)這個(gè)缺口。

再進(jìn)一步分析。目前北京房源二居室達(dá)到72.3%，而對(duì)租戶的意向調(diào)查中，60%的租戶更關(guān)注一居室。未來一居室依然是租房市場供不應(yīng)求的狀態(tài)。如果投資者想要出租房源換取收益，那么一居室是最好的選擇。

再看上海，上海也規(guī)定了一間房不得超過兩個(gè)人居住。按966萬租住人口來看的話，一共需要483萬間，而目前大約是380萬間出租房，缺口達(dá)103萬間。而上海的空置房屋是100萬套?？罩梅客瑯幽芷鸬捷^大的房源補(bǔ)充作用。

在租房成交占比中，一居室和二居室平分秋色。考慮到空置房源大多是商品住宅，而同樣地段魔都的老公房價(jià)格比商住房要便宜三分之一，那么按照評(píng)估價(jià)格，老公房房地產(chǎn)稅比商品房要低，尤其是一居室的老公房，抗壓能力比商品房要大的多。

根據(jù)《深圳市人口與社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》計(jì)算，目前共1395萬人在深圳租住。按2人一間，2間一套計(jì)算，共需出租房屋349萬套。而目前，深圳的租賃房屋數(shù)為783萬間（套），假設(shè)783萬均為間數(shù)，按套均2間計(jì)算，市場上提供的租賃房源也達(dá)到325萬套。

所以算上空置的232萬套，深圳市場明顯供給大于需求。深圳的問題是租房市場供給太多。按照深圳規(guī)土委的規(guī)定，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。那么未來深圳的整體租房供應(yīng)量會(huì)縮減，達(dá)到供需相對(duì)平衡的狀態(tài)。整體來看，房地產(chǎn)稅對(duì)深圳的影響最小。因?yàn)樯钲诒旧砭邆漭^強(qiáng)的市場調(diào)節(jié)能力。

以上，再次重申一下我的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)不是為了降低房價(jià)，或者抬高房租，目的是調(diào)節(jié)市場供求結(jié)構(gòu)，改善中低收入者租房、住房機(jī)會(huì)。