作為國家經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢備受關(guān)注。經(jīng)過2018年密集的調(diào)控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。

3月5日上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產(chǎn)稅”“新型城鎮(zhèn)化”“棚戶區(qū)改造”“群眾住房問題”等關(guān)鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁分析認(rèn)為，今年的政府工作報告對民生領(lǐng)域較為關(guān)注，提及要更好解決群眾住房問題、落實城市主體責(zé)任、改革完善住房市場體系和保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看，房地產(chǎn)政策不會那么嚴(yán)格，將以因城施策為主。

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化

今年政府工作報告中提到，“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認(rèn)為，原來的城鎮(zhèn)化基本上是蓋新房，或者說是開發(fā)商在推動中國城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中起到很重要的作用，從新城鎮(zhèn)、新建筑這個角度介入的比較多，例如望京新城、回龍觀、天通苑等，操作方式是先把房子基礎(chǔ)設(shè)施這塊干好了，然后人才住進(jìn)去，是一個先有物再有人的過程，一些衛(wèi)星城和國外也有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地，不斷地從版圖上擴(kuò)大的過程。

報告中提到的發(fā)展是城市內(nèi)涵性的一個增長，所以它叫新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化并不是版圖的擴(kuò)張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區(qū)的升級，實際上它是給城鎮(zhèn)化賦予一個新的內(nèi)容，更多從人的角度來考慮城鎮(zhèn)化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點(diǎn)。已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右的目標(biāo)。未來兩年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快。

以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展

政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有兩個含義：第一，中心城市和城市群發(fā)展就類似“內(nèi)核和圈層”的概念，后續(xù)預(yù)計中心城市的發(fā)展會有較多的機(jī)會，尤其是一些中西部的中心城市，會有較好的發(fā)展導(dǎo)向，這樣也會發(fā)揮更好的輻射效應(yīng)；第二，預(yù)計后續(xù)一些城市群中的中小城市會有較好的發(fā)展機(jī)會，這是樓市發(fā)展的一個重要方向，尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市，周邊的中小城市發(fā)展機(jī)會將明顯上升。

張大偉分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢必然是大城市圈發(fā)展。從房地產(chǎn)角度看，過去的三年，這些區(qū)域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機(jī)制，最典型的北京與周圍的環(huán)京，基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)同。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心區(qū)域也必然是這些熱點(diǎn)城市，另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入的核心區(qū)域。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，從房地產(chǎn)角度來講，一些資源配套、人口、教育、產(chǎn)業(yè)也會在中心城市集聚，開發(fā)企業(yè)還是會把主要精力放在國家中心城市和區(qū)域中心城市，才能為企業(yè)創(chuàng)造更多的業(yè)績；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到確認(rèn)之后，比如上海、南京，上海周邊的昆山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)資源也會產(chǎn)生聯(lián)動。

繼續(xù)強(qiáng)調(diào)落戶政策

政府工作報告明確指出，“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)于人才引入和落戶政策，是這兩年政策調(diào)控中爭議較多的內(nèi)容。此次政策中提到了要抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶政策，這其實也是為了更好實現(xiàn)2020年的城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。實際上近期各地都在抓這個工作，這有助于人口導(dǎo)入的門檻降低和市民化的進(jìn)程加快。類似落戶政策預(yù)計會形成一波新的紅利，預(yù)計2019年通過落戶政策而帶動的購房消費(fèi)需求會繼續(xù)上升。未來兩年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快。

張大偉表示，戶籍制度改革全面落地，31個?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已全部出臺戶籍制度改革方案或意見，大多數(shù)城市已經(jīng)放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現(xiàn)落戶零門檻，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度性通道全面打通?！?/p>

更好解決群眾住房問題

政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和2018年的兩會精神是一致的，而今年兩會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)群眾住房問題的解決。從政策上看，這和此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神是一致的，主要是3個要點(diǎn)，即落實城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。類似表述中，最主要是要關(guān)注落實城市主體責(zé)任的概念，預(yù)計今年會不斷推進(jìn)對各地樓市調(diào)控的考核，這里雖然沒有提“一城一策”，但估計接下來會有陸續(xù)細(xì)分政策出臺。尤其是在住房規(guī)劃、住房政策調(diào)整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng)新。

新城控股高級總裁歐陽捷指出，雖然報告提出“落實城市主體責(zé)任，改革完善住房體系和保障體系”，但除了因城施策、一城一策、落實責(zé)任之外，預(yù)計不會有更大力度的改革新舉措，也不會有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是未來的市場走勢。

推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改

政府工作報告明確，“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！?/p>

張大偉認(rèn)為，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)基本不會變，在此基礎(chǔ)上做好民生類的工作，解決低收入家庭的居住問題。

存量市場受到高度重視

政府工作報告明確指出，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和過去的棚改的做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設(shè)施、加裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細(xì)分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運(yùn)營的開發(fā)商可以積極關(guān)注的。

聶梅生表示，老舊小區(qū)的改造提升，更多的是增加服務(wù)業(yè)的活力，增加就業(yè)，增加商業(yè)的活力，使人在其中發(fā)揮更大的作用。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

政府工作報告中提到，“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是焦點(diǎn)，這和當(dāng)前發(fā)展租賃市場的改革導(dǎo)向有關(guān)。從此次政策來看，強(qiáng)調(diào)了“推廣”的概念，意味著此前全國18個城市試點(diǎn)工作會推廣。所以預(yù)計包括蘇州、東莞、重慶、濟(jì)南等城市后續(xù)在集體建設(shè)用地配建租賃住房等方面，會有較多的動作和政策導(dǎo)向。

張大偉則認(rèn)為，從趨勢看，農(nóng)村土地的價值將提高，但目前依然是使用權(quán)的變化，短期看，產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變的可能性不大。

穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

政府工作報告明確，“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

聶梅生指出，2019年仍將是房地產(chǎn)稅落地的準(zhǔn)備之年，繼續(xù)完善諸如調(diào)查研究之類的前期準(zhǔn)備工作。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全表示，房產(chǎn)稅遲早要推出，而且應(yīng)該要推出，這是大勢所趨。但房產(chǎn)稅推出的時間節(jié)點(diǎn)，值得我們謹(jǐn)慎考慮和把握。

張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅立法過程較長，目前在積極準(zhǔn)備草案階段，短期出臺可能性不大。