昨天還是“不信你來看看，我們這里的房子還是用來搶的，不搶就買不到，不加錢就沒你的份兒，火爆程度不是你們想唱不好就唱不好的！”如今，在三四線城市還有這么硬氣的口氣嗎？歷經了過去兩三年的火爆行情后，三四線樓市正逐漸降溫。

近日，社科院發(fā)布《房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告No.16（2019）》。報告認為，在經歷了2017年“最嚴調控年”之后，2018年房地產市場表現(xiàn)出調控與市場供需多方的博弈。從這份報告中發(fā)現(xiàn)了一個事實，全國房價的上漲很多來自于三四線城市的貢獻。

從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩(wěn)，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%。中國社科院城環(huán)所不動產室主任王業(yè)強表示，“這之間的差距就體現(xiàn)了三四線城市甚至五六線城市對全國住宅銷售所做的貢獻。”

由此可見，三四線城市房價的上漲直接拉高了全國房價水平。但是到了今年4月份或許一切都在有所改變。

社科院《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》報告顯示，2019年4月，三、四線城市房價平均環(huán)比上漲0.03％，漲速比上月收窄0.242個百分點。118個三、四線樣本城市中，上漲的城市為71個，比上月減少1個，上漲城市占比為60％。2019年4月，廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降1.9％，結束了2018年12月以來的房價持續(xù)快速上漲的“小陽春”。報告預計，短期內，一、二線城市房價漲速將進一步收窄，三、四線城市房價還可能總體由漲轉跌。

同樣，諸葛找房發(fā)布的《5月100個重點城市二手住宅掛牌均價》報告也印證了這一趨勢，2019年5月，一線城市掛牌均價繼續(xù)下跌但跌幅收窄。二線城市均價小幅上漲，三四線城市均價持續(xù)上漲但漲幅收窄。一線城市均價環(huán)比下跌0.69%，跌幅收窄0.07個百分點；二線城市均價環(huán)比上漲0.31%；三四線城市均價環(huán)比上漲0.25%，漲幅收窄0.39個百分點。

雖然三四線城市房價依然在上漲，但是漲幅在收縮。如果能夠繼續(xù)回穩(wěn)，那么可能會免于調控降臨，否則調控必然會加身。

所以，房地產的基本面在發(fā)生改變，三四線城市的大漲局面正在向房價回落轉變，但是社科院報告也提醒，伴隨已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置，失去強政策托底，加之前期需求透支，三四線城市市場銷售有可能進一步回落，不排除陷入負增長的區(qū)間，要防范市場價格下跌過快。

在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下，無論房價是漲還是跌，其實都不會出現(xiàn)大漲大跌現(xiàn)象，穩(wěn)定才是未來市場的主題。所以避免三四線城市出現(xiàn)下跌過快現(xiàn)象也就不難理解了。別看過去房價上漲快時容易，但是不會從一個極端走向另一個極端。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從結構的角度看，一線城市庫存雖然有所上升，但總體規(guī)模并不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來自于三四線城市。三四線城市庫存規(guī)模上升，說明市場基本面正發(fā)生變化。對于三四線城市來說，2018年11月以來，此類城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長態(tài)勢，即近6個月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進而會使得庫存去化壓力重新增加。

說白了，就是這里的房子不好賣了或者賣不出去了，這不難理解吧，過去我們一直強調的不要只看眼前，不要被炒房者帶節(jié)奏，在一些沒有人口支撐沒有資源產業(yè)支撐的三四線城市，房價上漲不可持續(xù)，再加上最刺激的貨幣化安置退出或減少，已經不具備房價持續(xù)上漲的條件。

少數(shù)聰明的炒房者早就跑了，但是還剩下大批貪婪和不敏感或者說被動的炒房者，依然沉浸在房價大漲的漩渦中不能自拔，如今他們手里的房子可能砸手里了，想套現(xiàn)都難。因為排除少數(shù)是剛需外，其實很多都是被炒房者炒起來的虛高房價，如今待福利政策退出后，一切被打回原形，炒房者也暴露了。

哪怕未來房價不會大跌，那么炒房者也基本上算折戟了。只要房價不大漲，對他們來說就是負擔，就是套牢。2018年下半年，開始收縮棚改計劃。對于房價上漲較快的城市的棚改貨幣化政策已經逐步退出，2019年的棚戶區(qū)改造計劃比2018年大幅度減少，2019年的計劃只有285萬套，比2018年縮減超一半?？梢灶A見，三四線城市的住房需求將減少。被嚴重透支三四線城市，剛需還能支撐過去的火爆嗎？不可能！

此時的三四線城市已經釋放出回落的信號，不是說不讓剛需購買，你在這里生活不買住啥？只是希望剛需購房者千萬不要被炒房者帶著盲目跟風，人家買完再賣給你就跑了，在一個沒有人口支撐和資源支撐的三四線城市，是有價無市的城市，將來你賣也賣不掉，租都租不出去。