樓市調(diào)控換擋

2019年上半年，樓市調(diào)控松緊變換。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調(diào)控政策達到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調(diào)控換擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區(qū)施策”。租房市場方面，長租公寓行業(yè)亂象浮出水面，資金鏈斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長租公寓行業(yè)逐漸失落，各地的調(diào)控政策亦不斷加碼。在此背景下，開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務跡象初現(xiàn)。

“因城施策”大方針之下，調(diào)控步入看似無常的松緊換擋期。-宋文輝 攝

“因城施策”大方針之下，調(diào)控步入看似無常的松緊換擋期。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，6月以來，包括海南、西安、長沙等多地發(fā)布樓市“限購”調(diào)控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調(diào)”也有“微收緊”。

2019年以來，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的底層調(diào)控邏輯之下，調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年調(diào)控趨勢的松緊變換。一季度，在調(diào)控政策處于相對平穩(wěn)和部分城市調(diào)控寬松預期之下，諸多熱門二線城市房價出現(xiàn)明顯價格上行，住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發(fā)出房價預警。

對于未來的調(diào)控趨勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，地方調(diào)控收緊預期依然存在。“市場可以小陽春，但不準入夏?！?/p>

多地接力調(diào)控

在5月18日接到住建部房價預警提示之后，南寧啟動樓市整治行動。6月25日上午，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局等多部門約談全市120家房企，整治捂盤惜售、價外加價等諸多亂象。數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，南寧市250家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被投訴，其中158家企業(yè)存在變相收取購房定金和預約金等價外加價行為，21家企業(yè)涉嫌捂盤惜售行為，22個雙限房項目涉嫌價外加價。

“南寧此前因房價地價漲幅偏大被住建部點名，未來應該會出臺相應調(diào)控新政。目前僅是部署調(diào)控市場，警示開發(fā)企業(yè)，整頓市場秩序，查處銷售亂象?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

與南寧類似，因?qū)捤傻娜瞬乓M政策導致今年以來房價持續(xù)上漲的西安，已經(jīng)發(fā)布了第六次調(diào)控新政，限購繼續(xù)升級。6月20日，西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組發(fā)布關(guān)于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知，新政將臨潼區(qū)納入限購范圍，同時要求新落戶家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保（個稅）方可購房，非本市戶籍購買首套房個稅或社保證明從2年提高到5年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新落戶的人也需要滿足一年社保，有助于防范一落戶就炒房的做法，后續(xù)各地人才購房政策也需要推進此類政策內(nèi)容；此外，臨潼市場本身通地鐵又不限購，新政會讓炒房現(xiàn)象有所降溫。多位分析人士均認為，西安調(diào)控新政也與人口大量涌入、購房供需失衡以及房價持續(xù)上漲有關(guān)。

多個熱點二線城市政策收緊的同時，也有部分樓市新政卻呈現(xiàn)“微松”狀態(tài)。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車政策解讀吹風會，會上《關(guān)于進一步完善人才購房政策的補充通知》提出，實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，且家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房；同樣，6月24日，長沙市不動產(chǎn)登記中心一份會議紀要在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件對業(yè)務規(guī)范（限購）進行了明確，其中提到非長沙戶籍購房者可“補繳6個月社?；騻€稅”，限購出現(xiàn)松動跡象。嚴躍進認為，客觀來說，海南這一輪樓市調(diào)控后，房價有所下跌。通過此類靈活的購房政策，使得人才的安居樂業(yè)目標得以實現(xiàn)，對于后續(xù)市場交易反彈等也有積極作用；而長沙的微調(diào)，本質(zhì)上來說是為了解決政策收緊后的細節(jié)性問題，實際上是一個便民的概念，而非松綁的概念。

樓市調(diào)控主線

“調(diào)控”是2019年上半年樓市的關(guān)鍵詞之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調(diào)控政策達到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達60次，5月份 41次。處于歷史高位的調(diào)控密度明確了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的底層調(diào)控邏輯，調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年的松緊變換。

2019年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控整體寬松，信貸增量供應，部分城市“小陽春”乍現(xiàn)，熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為今年上半年的關(guān)注焦點，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線表現(xiàn)搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節(jié)后快速回溫。張大偉分析指出，穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。由此，房地產(chǎn)調(diào)控原則之一是：亂必調(diào)，漲幅過高必加碼。

4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的10城市提出預警，其中，4月份預警的6座城市并未公布，5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房價漲幅控制在5%以內(nèi)，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續(xù)加碼調(diào)控。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與以往的單邊調(diào)控不同，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點”效應，表面來看上半年全國市場調(diào)控松緊變換無常，但依然可以明顯梳理出主線?！半p邊”就是在因城施策的前提下，熱點城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風險的城市則會出臺“托市”政策?！岸帱c”體現(xiàn)在調(diào)控不只針對房價單一維度，針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。過熱的城市和地區(qū)未來出臺從緊調(diào)控措施將是個大概率事件，調(diào)控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)也更為明顯。

另一方面，預警、約談、問責等機制也說明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成為因地制宜實施房地產(chǎn)科學、精準調(diào)控的執(zhí)行主體。張波指出，2019年下半年樓市依然處于調(diào)控換擋期，從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結(jié)合的節(jié)奏不變，同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區(qū)施策”。

對于下半年調(diào)控趨勢走向，張大偉認為，地方調(diào)控收緊預期依然存在，并且最近信貸政策收緊預期再起，“市場可以小陽春，不準入夏。”

這與嚴躍進的看法基本一致：目前調(diào)控總體趨嚴，相比一季度略有調(diào)整，后續(xù)三季度預計還會收緊，到今年第四季度會相對放松；信貸政策預計在第三季度會收緊，而到第四季度會有所放松；此外，管控金融風險是近兩年調(diào)控主線，后續(xù)樓市調(diào)控，會繼續(xù)在穩(wěn)地價等方面進行，同時包括租賃市場、學區(qū)房、老舊小區(qū)改造等方面都預計會有新的政策出現(xiàn)。