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　　房貸定價新機制的三大原則

　　近期，按揭利率“換錨”，引起廣泛關注。之前，按揭利率一直圍繞5年期以上貸款基準利率（2015年10月以來一直保持在4.90%）上下浮動，后者就是按揭貸款要盯住的錨。但是，25號央行一紙公告（16號文），宣告自10月8日起，按揭利率盯住LPR（貸款報價利率，Loan Prime Rate）這個新的貸款定價錨。新的按揭貸款定價有三大原則，一是“基準加點”。每一筆按揭貸款的定價，都以最近一個月的5年期LPR為基準，加點形成。這意味著，前后一個月的按揭利率不同。而且，按揭發(fā)放后，客戶可以和銀行重定利率，允許“一年一調整”。

　　二是“不再打折”。首套房貸利率不得低于5年期的LPR，二套房貸及商業(yè)用房貸款利率不得低于5年期LPR加60個基點（公積金貸款按政策性利率制定，暫時不變）；三是“因城施策”。在央行確定的貸款利率下限基礎上，人民銀行省一級分支機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)當?shù)貥鞘行蝿葑兓?，確定轄區(qū)內首套和二套房貸利率加點下限。也就是說，央行只規(guī)定了“不得低于”，意思是“也可以高于”，比如熱點城市的央行分支行，完全可以明確本地首套房按揭利率不得低于LPR加10個基點。

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　　LPR是個什么東東？

　　現(xiàn)在，要回過頭來看看，LPR是什么？它和貸款基準利率是什么關系？簡單說，LPR就是由想發(fā)放貸款的報價行（18家主要銀行）喊出自己不同期限（1年期、1-5年期、5年期）的利率報價，最后加權平均得到LPR。也就是說，LRP將由市場競價產生，這不同于四年未調整、央行干預、計劃色彩濃重的存貸款基準利率，利率市場化是推出LRP的重要原因。那么，報價行怎么報價呢？就是按照中期借貸便利（MLF，銀行用合格抵押品抵押，獲得央行在貨幣市場投放的、成本低廉的中期基礎貨幣，利率在3%-3.5%）利率加點形成，LPR就是參考5年期MLF利率，加點幅度取決于各行資金成本、市場供求和風險溢價等。

　　這樣，就構建起從貨幣市場利率（MLF）到銀行報價利率（LPR），再到貸款利率的利率市場化渠道。由此，我國央行就如同西方國家央行一樣，通過基礎貨幣投放，盯住貨幣市場化利率，并傳導至銀行負債端成本，并最終調控貸款利率。目前，我國經濟“下行壓力加大”，民企“融資難、融資貴”等背景下，客觀上存在降息的需要，而全球央行開啟降息大潮，也打開了寬松的空間。LPR市場化報價利率的推出，事實上在于疏通貨幣寬松的傳導渠道。2018年以來，央行6次降準（定向降準），MLF累計凈投放超過2萬億，但銀行貸款利率不降反升。

　　2017年末，商業(yè)銀行一般貸款平均利率為5.8%，到2019年2季末為5.94%。這意味著，近年來央行創(chuàng)設一系列貨幣政策新工具（MLF、SLF、TMLF等各種“辣粉”），大量投放低成本資金（比如MLF每年凈投放投在2萬億以上，利率在3%-3.5%），旨在降低民企融資難和貴，但效果不見得好。目前，國企融資成本已經很低了（4%-5%），但民企的綜合融資成本在10%左右，很多民企還在借“高利貸”。根源上，就在于央行貨幣寬松到實體的傳導出現(xiàn)了“腸梗阻”。由于“利率同盟”，存款利率市場化有上限（最多上浮40%），而貸款利率也較少設于基準利率之下（2019年二季度執(zhí)行下浮利率的貸款占比不到18%）。

　　由此，銀行還是想維持利率管制下的“天然利差”，降低風險偏好和經營難度，將資金投放給國企、政府平臺、地產等，并無限度擴大規(guī)模，躺著賺錢。近年來，我國上市銀行凈利潤總額約占到3500多家上市公司凈利潤總額的近一半。解決貨幣政策傳導“腸梗阻”，一是要讓貸款利率與市場利率聯(lián)動性增強；二是要讓銀行之間有競爭。于是，央行讓LPR盯住MLF利率，并通過調整MLF利率，影響商業(yè)銀行的流動性成本，然后一步步傳導到LPR；另外，在央行每月調控的MLF基礎上，18家商業(yè)銀行競爭性地報價，形成每月的LPR。

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　　5年期LPR，就是針對樓市

　　8月20日，新LPR首次公布，1年期LPR為4.25%，比MLF高出95個基點；5年期以上LPR報4.85%，低于5年期以上貸款基準利率5個基點。總體看，新基準略有降低、總體穩(wěn)定。未來，隨著央行不斷調低MLF，貸款利率有望降低。業(yè)內將此次貸款定價“換錨”比作變相降息有一定道理。我們知道，房貸利率歷來決定樓市走向（利率漲則樓市冷；利率跌則樓市火），重要性無可比擬。8月20日，就貸款定價新規(guī)，央行明確表示，“房貸利率不下降”。8月25日，央行16號文發(fā)布，明確5年期以上LPR是抵押貸款的定價參考。

　　說白了，央行設置5年期LPR，針對的就是樓市，相當于貸款有“兩個錨”，一個盯實體、一個盯樓市?！胺孔〔怀础币灰载炛?，1年期LPR利率更市場化，5年期以上LPR仍受指導，再配合對房企融資管控、房貸規(guī)模限制（不超過新增貸款的40%），本次并軌的目的在于，既不對稱降息支持實體，又部分加息抑制泡沫。改變還不止于此，2014-2015年“6次降息”，基準利率已在歷史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%，遠低于民營和實體融資成本，相當于變相鼓勵資金往樓市走，這是近年來調控不斷加碼，但居民購房熱情不減的助推器。

　　未來，隨著從MLF到LPR，再到貸款利率的傳導渠道疏通，實體融資成本下降，而房貸利率設置底線、不許下浮，二套房貸利率基準更是抬升了60個基點。這意味著，過去實體和地產貸款利率“倒掛”的現(xiàn)象將改觀，這也將從根本上扭轉變相鼓勵資金往樓市走的歪曲激勵。更重要的是，它彰顯了高層的態(tài)度，即從過去的鼓勵樓市繁榮，轉向抑制樓市繁榮。因為，樓市興、百業(yè)衰，這將是再來一輪樓市繁榮的結局。當然，系統(tǒng)性風險預期下，樓市這個龐然大物就是“灰犀?！?，不能以日本或美國式加息，硬著陸地解決樓市問題，而是慢慢降溫。

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　　房貸“利率底”，或并非真正的底

　　央行負責人答記者問時表示：定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人房貸實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響?？梢姡舜畏抠J定價“換錨”，首先要確保短期預期要穩(wěn)定，給市場傳達的信號是，即便MLF和1年期LPR會下降，但房貸利率不會下降，即便按揭貸款設置了下限，過去時常有的利率打折在新基準下沒有了，甚至二套房貸下限為LPR+60。同時，按揭利率短期也不會明顯上升。

　　但是，國家對“去房地產”依賴，表現(xiàn)出前所未有的決心，當然也不是蠻干，而是更講究智慧和耐性，政策要文火慢燉，漸進改變資金流向，限制性政策降低房價漲幅，提高利率控制投資收益，不知不覺中夯實“房住不炒”，資產泡沫也將在“高交易成本下、低收益預期”的組合下，漸進消退。首先，以前房貸利率的錨，無論首套房，還是二套房都是存貸款基準利率?，F(xiàn)如今，不僅錨換了，而且首套房貸和二套房貸還首次出現(xiàn)了“錨分化”，二套房單獨“樹錨”，旨在定點定向打擊炒房客，首套房和二套房之間的利率分野并出現(xiàn)“剪刀差”。

　　其次，央行給出的房貸“利率底”，或許并非真正的底。房貸額度管控下（不超過新增貸款的40%），在央行“利率底”基礎上加成或許常態(tài)化了。央行表示，按照“因城施策”原則分類指導，在央行給出的底線之上，各地可以根據(jù)自身的情況作出調整，提高加點下限。以蘇州（樓盤）為例，根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，目前蘇州首套房貸利率都已突破6%了，達到6.03%。蘇州下限定的高，算下來比央行“標準”高出了118個基點。8月25日，央行表態(tài)，調整房貸利率，目的在于“住房不炒”?？梢?，凡是樓市升溫的城市，購房者將不得不接受懲罰性的高利率。

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　　未來，貸款買房是個專業(yè)活兒

　　因此，表面上看是讓房貸跟LPR 掛鉤，但實質上是讓房貸跟 LPR 脫鉤，建立樓市與資金之間的“防火墻”，從而讓央行未來實施寬松貨幣政策，降低MLF，并進而降低實體融資成本，不會出現(xiàn)“資金外溢”。當然，貸款定價“換錨”，將改變過去實體和地產融資利率“倒掛”的現(xiàn)象，也將從根本上控制資金外溢。未來，可能出現(xiàn)的情況是，前后兩個月或一年一定價，按揭利率完全不同。如果預測未來LPR下降，可以推遲買房，或與銀行協(xié)商重調利率。

　　隨著利率市場化的推進，未來還可能出現(xiàn)的情況是，如果你想獲得房貸（特別是針對二套住房，注意：第三套停貸了），你可能要支付更高的利率，可能會是LPR加幾百個基點。甚至，誰出的利率高就給誰；誰出的利率高，誰獲得貸款的速度就快。過去，投資房產很少考慮貸款成本，更多的是“能不能貸得到”、“貸得越多越好”。未來，買房成了一個專業(yè)活兒，必須要計算貸款成本、交易成本，交易周期（熱點城市限售常態(tài)化），考慮以后賣房的收益能不能抵得過成本。如此以往，“房住不炒”漸進成形。最后說一句，既然，二套及以上購房不受貸款支持了，居民買房能一步到位就一步到位。因為，未來換房的成本太高了。