政策打壓隔三岔五，樓市卻韌性十足，一副“打不死的小強(qiáng)”模樣。

　　不過(guò)，今年以來(lái)，雖然商品房市場(chǎng)掉頭向下，但近期卻走出收復(fù)失地的趨勢(shì)線，統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售面積降幅已收窄至0.6%，7月以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月收窄。

　　接下來(lái)到年底的100多天時(shí)間，樓市走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)？在這100天的時(shí)間，購(gòu)房人買不買、買哪里、怎么買，90度地產(chǎn)將推出“Q4樓市怎么買”系列，由面到點(diǎn)，從樓市大勢(shì)到熱點(diǎn)城市進(jìn)行一一分析

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　　政策：打壓史無(wú)前例，但樓市韌性十足！

　　自打“小陽(yáng)春”以后，短中長(zhǎng)期都要看政策臉色的樓市，充斥著“過(guò)街老鼠、人人喊打”的氣氛。以往樓市調(diào)控按月計(jì)，如今按天算！2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，又雙叒叕創(chuàng)歷史新高了。而且，控融資掐住了地產(chǎn)的七寸，且首次祭出了“量?jī)r(jià)雙控”的殺手锏。以往接濟(jì)開發(fā)商的信托、委貸、海外債，已被叫停了。按揭和開發(fā)貸一齊管控額度，錢就這么多，給了開發(fā)商，就不能給購(gòu)房者，這直接導(dǎo)致了首套房按揭利率連漲了3個(gè)月。

　　最顯著的變化，當(dāng)屬房貸“換錨”（盯住LPR），此舉被認(rèn)為是房貸漲價(jià)。深圳（樓盤）率先掛鉤LPR報(bào)價(jià)，9月招行深圳地區(qū)首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京（樓盤）樓市明顯下滑，但房貸漲價(jià)更明顯，最新獲得的消息，北京首套房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。筆者所在的廣州（樓盤），就打聽情況看還未定，但廣州鏈家的朋友說(shuō)，首套利率較之前會(huì)高一些。

　　不過(guò)在今年市場(chǎng)大環(huán)境（政策、資金、預(yù)期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，這確實(shí)是個(gè)奇跡。

　　要知道，過(guò)去3年（2016-2018年）商品房銷售已經(jīng)連創(chuàng)歷史最高記錄，在這一基礎(chǔ)上，今年1-8月商品房銷售還能再次摸高，實(shí)屬不易。單月看，7、8月份銷售面積分別增長(zhǎng)1.2%和4.7%，8月創(chuàng)今年單月新高。

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　　一二線：轉(zhuǎn)涼，是暫時(shí)的

　　不過(guò)，近期一二線樓市著實(shí)萎靡。

　　9月11日，克而瑞照例公布長(zhǎng)期跟蹤的26個(gè)熱點(diǎn)樓市（幾乎全是一二線城市）數(shù)據(jù)。除少數(shù)城市，比如廈門（樓盤）、合肥（樓盤）（去年市場(chǎng)太差）、無(wú)錫（樓盤）（庫(kù)存太低）表現(xiàn)尚好外，26個(gè)熱點(diǎn)城市8月成交環(huán)比7月幾乎全線下挫。

　　下滑幅度較大的幾乎腰斬。比如濟(jì)南（樓盤），8月份商品住宅成交環(huán)比下跌45%，同比下跌60%；南京（樓盤）8月成交環(huán)比下跌47%；作為二季度網(wǎng)紅的蘇州（樓盤），連續(xù)三次重磅打壓下，8月成交環(huán)比下滑31%；中部新星長(zhǎng)沙（樓盤），8月住宅銷售同環(huán)比分別下跌41%和50%；作為三線的網(wǎng)紅代表，徐州（樓盤）8月成交同環(huán)比分別下跌49%、48%；7月還咄咄逼人的西安（樓盤），也開始下跌了。8月份，29個(gè)重點(diǎn)城市環(huán)比下跌的有17個(gè)，平均跌幅24%；同比下跌的有18個(gè)，平均跌幅為20%。

　　但實(shí)際上，幾乎沒(méi)有人認(rèn)為一二線會(huì)一直跌下去。大家都知道，打造都市圈、“搶人大戰(zhàn)”的利好下，這些城市的基本面沒(méi)有問(wèn)題。市場(chǎng)下行，這是政策高壓、融資緊縮的結(jié)果。未來(lái)，“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)是一定要落地的，這些鎂光燈下被矚目的優(yōu)等生，房?jī)r(jià)必然不能大漲，但也不能不漲。不然的話，打造都市圈、吸引人口，塑造區(qū)域增長(zhǎng)極等，投下的巨資從哪來(lái)呢？

　　更關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)真不漲了，購(gòu)房人的數(shù)量會(huì)下N個(gè)臺(tái)階。所以，從此前蘇州、武漢（樓盤）內(nèi)部會(huì)議暴露的信息看，這些城市未來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅，要控制在5%-10%。有了這個(gè)上漲的念想，開發(fā)商拿地也好，居民買房也好，還會(huì)保持在一定的活躍度。

　　所以，“金九銀十”罕見(jiàn)地提前打響了，開發(fā)商慘烈地爭(zhēng)奪寶貴的份額。7月份，恒大率先全面促銷，拉開“搶收”序幕，最低近6折的優(yōu)惠創(chuàng)紀(jì)錄了（往年是7.4折）；一家總部位于深圳的房企表示，當(dāng)下公司更加奉行“見(jiàn)好就收”的高周轉(zhuǎn)策略，不過(guò)于追求利潤(rùn)。

　　近期，筆者拿到一份房企“金九銀十”營(yíng)銷表，“高周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存、?；乜睢笔侵黝}詞，多數(shù)房企啟動(dòng)人海戰(zhàn)術(shù)的“轉(zhuǎn)介”分銷，點(diǎn)數(shù)給到2%-3%（商辦、車位給到5%左右）。

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　　棚改：重新度量棚改退潮

　　這就奇怪了！棚改退潮、人口外流、開發(fā)商撤退，早在年初，各界就開始唱衰三四線了?，F(xiàn)在，一二線樓市在紅火完上半年以后，頹勢(shì)盡顯，為何全國(guó)市場(chǎng)還如此韌性呢？

　　首先，三四線并不像大家想得那么差。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，分區(qū)域看，西部地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)最好，1-8月銷售增長(zhǎng)3.8%，遠(yuǎn)比東部（下降3.6%）、中部（增長(zhǎng)0.5%）要好，西部單月銷售增速高達(dá)11.2%。西部一二線城市很少，這意味著，西部三四五線樓市，表現(xiàn)得要頑強(qiáng)的多。

　　這很是大跌眼鏡?？磥?lái)，低能級(jí)市場(chǎng)，其生命力和運(yùn)行態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)不是坐在辦公室可揣摩的。直線推演，棚改退潮不啻于“斷奶”，但實(shí)際情況呢？

　　2019年，棚改計(jì)劃開工套數(shù)285萬(wàn)套，但實(shí)際施工量在400-500萬(wàn)套，很大一部分是2018年（甚至更早）的開工量。由于專項(xiàng)貸款（PSL）從授信到批復(fù)，再到撥付的時(shí)滯，大量項(xiàng)目還在等米下鍋。

　　而且，拆遷戶拿到貨幣補(bǔ)償后，有報(bào)告稱馬上購(gòu)房的只有21%。現(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱了，拆遷戶持幣待購(gòu)的多了。2016-2017年，棚改貨幣化當(dāng)年購(gòu)房比例分別為：吉林（75%和81%）、遼寧（NA和75%）、寧夏（31%和23%）、湖南（55%、和NA）、湖北（67%和NA）等，5個(gè)棚改大省貨幣化安置落地購(gòu)房平均比例為58%，42%的并未當(dāng)年購(gòu)房。

　　當(dāng)然，少數(shù)棚改戶寄居親戚家，大部分人還是會(huì)購(gòu)房，這就是潛在需求。所以，棚改的利好還會(huì)平滑至未來(lái)幾年。這只是三四線樓市韌性的一個(gè)縮影。2014年7月確立“去庫(kù)存”主題以來(lái)，三四線樓市整體回升了5年。

　　現(xiàn)在，大多數(shù)三四線樓市，基本上都處在低庫(kù)存的狀態(tài)下，樓市量?jī)r(jià)的韌性都會(huì)比較強(qiáng)，對(duì)棚改的依賴下降了。從中指院口徑的百城價(jià)格指數(shù)看，三線城市自2016年3月以來(lái)實(shí)現(xiàn)連續(xù)40個(gè)月的上漲，并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比漲幅，這與統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)類似。可見(jiàn)，三四線樓市并不是寄生在棚改上的。

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　　三四線：城鎮(zhèn)化，空間很大

　　三四線樓市的微觀活力遠(yuǎn)不止于此。

　　借助移動(dòng)終端、“互聯(lián)網(wǎng)+”的工具傳播，城鎮(zhèn)化的紅利、城市的美好生活，誰(shuí)都看得到，沒(méi)有誰(shuí)比三四五六線居民更想分享這一巨大紅利了。

　　根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城鎮(zhèn)化率分別為57.8%、57.1%、55.8%,52.2%，都要比全國(guó)59.6%的城鎮(zhèn)化率低。上述四省縣城平均城鎮(zhèn)化率分別為43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全國(guó)城鎮(zhèn)化率要低10-20個(gè)百分點(diǎn)。這四個(gè)省，人多地少，省會(huì)城市比較強(qiáng)，還算是城鎮(zhèn)化率較高的，擴(kuò)展到全國(guó)，還有大把低于50%的四五線城市。

　　這意味著什么？那就是基于城市生活向往，基層結(jié)婚新三大件（房子、車子、智能手機(jī)）的訴求，農(nóng)村進(jìn)城買房、回鄉(xiāng)置業(yè)、進(jìn)城打工將經(jīng)久不息。近期，華創(chuàng)證券團(tuán)隊(duì)調(diào)研了河南省，漯河市的剛需項(xiàng)目（90平米左右），周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比達(dá)50%；周口市商水縣項(xiàng)目，春節(jié)前外出務(wù)工客戶占35%，春節(jié)后升至70%；商丘（樓盤）市虞城縣項(xiàng)目，春節(jié)前外出務(wù)工客戶占15%，春節(jié)后提升至50%。那些距省會(huì)較遠(yuǎn)（不被虹吸）的三四線城市，來(lái)自縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求之旺，這是久居大城市的你我，所無(wú)法體會(huì)的。

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　　都市圈：三四線是佼佼者

　　當(dāng)然，不能忽視都市圈內(nèi)的三四線，這已是各界認(rèn)為的樓市生力軍。

　　2019年，不管是都市圈打造，還是軌道交通延伸，抑或開發(fā)商退守，造成拿地成本高等，都意味著這些區(qū)域未來(lái)潛力還很大。比如，1-8月份，珠三角的中山（樓盤）、珠海（樓盤）、肇慶（樓盤），長(zhǎng)三角南通（樓盤）、宜興（樓盤）和湖州（樓盤）等，成交面積同比增幅都超過(guò)30%。

　　未來(lái)，國(guó)家致力于打造幾個(gè)大的都市圈，近期都在鼓勵(lì)這些區(qū)域增加供地，卻從不擔(dān)心供應(yīng)過(guò)剩。因?yàn)?，人口、資金、產(chǎn)業(yè)都在向這些區(qū)域集聚，他們大概占據(jù)全國(guó)樓市的半壁江山。從地產(chǎn)的角度看，中心城市沒(méi)有地，調(diào)控嚴(yán)格，外圍有地，政策友好。顯然，這不就是在鼓勵(lì)大家到外圍買房嗎？所以，他們?nèi)允侨木€的佼佼者。

　　而且，三四線在“一城一策”上的靈活度，遠(yuǎn)高于一二線。近期，珠海全境放開了限購(gòu)，中山領(lǐng)先一步已松綁，嘉興（樓盤）公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，湖南臨澧縣啟動(dòng)購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　大家要注意的是，若市場(chǎng)明顯下滑，二線城市也可以基于“一城一策”來(lái)松綁，比如像長(zhǎng)沙公寓可入戶、貴陽(yáng)降低二手房公積金貸款首付比例等，都是應(yīng)對(duì)近期樓市明顯回調(diào)的政策主動(dòng)調(diào)整，這兩個(gè)城市在“冰山指數(shù)”的榜單中，被列入到一路陰跌的序列中。畢竟，調(diào)控是很重要，但“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，這才是調(diào)控的最終目標(biāo)。熱了要降溫，冷了要托底。

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　　總結(jié)：市場(chǎng)縱深分化，城市周期錯(cuò)位，樓市韌性依舊

　　這就是為何，筆者覺(jué)得“金九銀十”有看點(diǎn)。

　　8月銷售有韌性，也與房企史無(wú)前例的促銷相關(guān)。事實(shí)上，區(qū)域也好、城市也好，縱深分化和周期獨(dú)立的特征越來(lái)越明顯。以珠三角為例，上半年中山、珠海、肇慶樓市成交同比高增，而該區(qū)域的東莞（樓盤）、惠州（樓盤）累計(jì)成交同比下滑（長(zhǎng)三角也一樣）。

　　這與城市區(qū)位因素、規(guī)劃政策（比如深中通道）、前期供地（供地彈性差別大）、人才政策、“一城一策”（如珠海松綁限購(gòu)）等都有關(guān)，導(dǎo)致市場(chǎng)縱深分化、城市周期獨(dú)立和錯(cuò)位。

　　總之，從政策、市場(chǎng)、城市基本面等來(lái)看，未來(lái)樓市依舊韌性十足。對(duì)大家買房來(lái)說(shuō)，也要深入到具體城市，分析城鎮(zhèn)化前景、房?jī)r(jià)收入比、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等等城市基本面。