去年12月28日，央行一則存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR公告牽動了購房人的心，這意味著過去傳統(tǒng)的以基準利率為錨的方式將被取代。按照規(guī)定，自2020年3月1日起，銀行機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款（即2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款，不含公積金個人住房貸款）客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款，也可轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。原則上需在2020年8月31日前完成。

也就是說，從本月起截止8月31日，很多人會陸續(xù)接到銀行電話，讓你重新“簽訂”房貸合同。這等于給了購房者一道選擇題，據(jù)銀行工作人員近期電話咨詢來看，客戶最擔(dān)心的是如果轉(zhuǎn)換成LPR，房貸是否會增加？究竟該選擇固定利率不變，還是選擇掛鉤LPR？下面我們就兩類定價模式全面解析，方便大家的疑問對號入座。

固定利率和LPR怎么選

轉(zhuǎn)換為固定利率：轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率：LPR是貸款基礎(chǔ)利率，采用公開市場操作利率加點的方式定價，即18家商業(yè)銀行根據(jù)市場情況報價（MLF）的基礎(chǔ)上加點形成的平均值。簡單來說，房貸利率=LPR利率+加點。

如何轉(zhuǎn)換呢？之前的計算機制是房貸利率=基準利率*（1+浮動）。舉例來看：假設(shè)你有一筆房貸，剩余還款期限為10年，原定價水平為基準利率上浮10%，那么原來執(zhí)行利率=4.9%*（1+10%）=5.39%。

若選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，則在剩余的10年期間利率均為5.39%，永不再變。若選擇轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，按央行要求，先算出老利率（5.39%）與去年12月的LPR（4.8%）的差值，也就是加點值，再把每月公布的LPR與加點值相加，就是你的新利率。所以這個加點值=5.39%-4.8%=0.59%，加上2月份剛公布的五年期以上利率4.75%，新的房貸利率就等于5.34%；若日后LPR繼續(xù)下行，實際房貸利率會越來越低。

當(dāng)前來看，轉(zhuǎn)換LPR后的利率低于固定利率，如果LPR后續(xù)一直下降，每年的還貸成本日積月累也能省下一筆不小的數(shù)目（貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息少支出10800元左右），因此選擇參考LPR加點的定價方式更為優(yōu)惠。當(dāng)然，也不能排除一旦經(jīng)濟處于上行周期，LPR利率隨之上調(diào)的風(fēng)險，到那時候購房者可以選擇提前還貸來避免房貸利率上升帶來的成本上升。

從長遠看，選擇LPR加點浮動的利率方式是否有利于購房者，還是取決于LPR的未來走勢。

LPR未來如何走

說句實話，未來十幾二十年的預(yù)測，沒人說得準。但是短期來看，三五年內(nèi)LPR大概處于下行趨勢。就今年而言，受疫情等多重因素影響，我國經(jīng)濟處于特殊時期，不少企業(yè)從高空瞬間跌落谷底，此時央行為了快速提振經(jīng)濟，實行貨幣寬松政策是必然。而2月20日，央行在剛宣布降息的5個月后，又公布的最新LPR也沒有讓大家失望，5年期LPR利率為4.75%，下調(diào)了5個基點。

而此前半年內(nèi)，LPR已作出兩次下調(diào)，分別從2019年8月的4.85%下降到2019年12月的4.8%，然后降低到現(xiàn)在的4.75%。一方面，疫情加速了房貸利率的下調(diào)，另一方面，房住不炒、房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定的初心不會變，為了抑制炒房，LPR沒有提高的可能。如果再把眼光放長遠，城市化進程已到一定階段，人口紅利逐漸降低，經(jīng)濟增速不復(fù)以往，低利率仍是刺激經(jīng)濟的有效手段。

除了上述兩點，大家關(guān)心的幾個細節(jié)問題，比如轉(zhuǎn)換后房貸利率會立馬減少嗎？這個轉(zhuǎn)換后是有重定價周期的，就是按照當(dāng)時的LPR利率重新計算合同里的房貸利率，央行規(guī)定最短為1年，最長為合同期限。也就是說，轉(zhuǎn)了LPR后，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

比如你的房子在3月1日房貸利率轉(zhuǎn)化為5.39%，選擇一年期重定價，那么一年以后的今天，就會按照最新的報價利率重新定價，按照新的基礎(chǔ)利率重新計算。

另外，如果現(xiàn)在還沒接到通知，想轉(zhuǎn)換要找誰？根據(jù)多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，客戶可在貸款行的手機銀行、網(wǎng)上銀行、短信銀行等渠道完成定價基準轉(zhuǎn)換，線上渠道以各家銀行通知為準。不過，疫情防控情況穩(wěn)定或結(jié)束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道，還沒接到通知的莫心急，整個流程會持續(xù)到今年8月31日前。