2020年已過半，疫情下房地產市場風云變幻，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心全面解讀上半年樓市并對下半年樓市走勢做出預判，分別是政策篇、土地篇、新房篇、二手房篇。本文為政策篇，后續(xù)會逐一為大家獻上，敬請期待！

政策篇：地方供給側紓困托底，資金面“中性偏松”穩(wěn)預期促發(fā)展

摘要

2020上半年，一場新冠病毒打破了房地產市場周期性變動。樓市“小陽春”并未在一季度出現(xiàn)，開發(fā)經(jīng)營指標受疫情影響下滑嚴重。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側，而非是刺激需求端拉動經(jīng)濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。部分城市試探性出臺需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引進和落戶放松是需求端政策的重點。資金面，上半年貨幣環(huán)境寬松，中央多次發(fā)文加強金融市場的流動性，房地產行業(yè)的資金改善，部分資金來源基本達到去年同期。

下半年，政策基調仍為“房住不炒”，整體延續(xù)溫和窗口期，供應端繼續(xù)為政策的重心，需求端刺激的可能性較小。然而，對于上半年土地市場過熱的城市，不排除政策收緊的可能性。資金面下半年流動性仍充裕，房地產行業(yè)的資金進一步改善。

一、“房住不炒”是底線，供給側紓困托底，需求端發(fā)力人才力求長遠變革

（一）“房住不炒”仍是中央調控政策的總基調

2020年上半年，在疫情沖擊下，宏觀經(jīng)濟形勢嚴峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地產業(yè)生產總值同比下降6.1%，房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，商品房銷售增速跌破負值。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(主要體現(xiàn)在三個方面，一是加強金融市場的資金流動性；二是稅收制度上對疫情影響嚴重的企業(yè)提供優(yōu)惠；三是疫情期間無法履約行為免責順延),而非是刺激需求端拉動經(jīng)濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。2020年4月，中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會政府會議提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。中央調控政策的總基調未變。 

圖1：2020年上半年堅持“房住不炒”仍是中央調控政策的總基調

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房整理

整體來看，在疫情沖擊下，“因城施策”仍在鋪開,各地出臺相關政策扶持企業(yè)發(fā)展，但“因城施策”的底線仍是“房住不炒”, 政策調控的約束是房地產市場“穩(wěn)”。

（二）供應端發(fā)力應對疫情負面沖擊，緩解企業(yè)現(xiàn)金流

新冠疫情以來，各地政府充分結合受疫情影響的程度出臺針對房地產市場應對疫情負面影響的相關扶持政策。由于需求端的刺激容易引起市場恐慌，政策的重心在于供給端,主要包含允許延期繳納土地出讓金、延長開竣工期限、降低預售條件、下調資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經(jīng)營性用地出讓等。其中，大部分城市對房企拿地繳納出讓金的時限適度放寬，如上海、杭州、南京、無錫、成都等，緩解了房企拿地的資金壓力；福州、湖州、天津等城市或省份出臺項目開竣工期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等城市或省份調整商品房預售條件；南昌、濟南、無錫、西安等城市或省份出臺下調資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等；廈門、貴陽、深圳、廣州等城市增加信貸額度；多省份或城市出臺加快經(jīng)營土地出讓的進度，如江蘇省、廣州花都區(qū)出臺完成土地交付手續(xù)當天頒發(fā)不動產權證書，莆田出臺穩(wěn)妥推進土地供應。

圖2：2020年上半年出臺供給側政策覆蓋城市

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房整理

表1：2020年上半年出臺各供給側政策覆蓋省份及城市

（三）需求端刺激政策“一日游”，人才引進是“正道”

在疫情沖擊下，行業(yè)基本面受到影響較大，各地房地產開發(fā)經(jīng)營指標下降明顯，部分城市開始需求端刺激，2月21日，駐馬店率先對貸款政策進行調整，公布首套住房公積金貸款最低首付比例由30%下調至20%，發(fā)布之后引起媒體過度解讀，被省政府約談并撤回文件；3月3日，廣州放寬商服類項目不再限定銷售對象，未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元，3月5日撤回；陜西寶雞3月12日降低首套房貸款比例政策，公積金貸款額度由40萬上調至50萬，當天撤回；緊接著，濟南、嘉興海寧、柳州、青島都出現(xiàn)政策“一日游”現(xiàn)象。需求端政策放寬目的在于防風險，而不是強刺激，需求端的放松容易引起市場恐慌，在“房住不炒”的調控目標下，需求端的政策在市場能夠自行修復下難以放松。

需求端短期刺激的可能性不大，但為了推進城鎮(zhèn)化進程，維護各地房地產市場的生態(tài)穩(wěn)定性，各城市為了加強自身的城市競爭力，人才購房補貼及落戶放松是提高城鎮(zhèn)化率關鍵因素。所謂房地產市場短期看土地，中期看金融，長期看人口，人的數(shù)量與房地產市場的發(fā)展息息相關，雖然放寬落戶以及人才購房補貼的直接目的是加強城鎮(zhèn)化，短期對房地產市場影響不大，長期給市場帶來潛在需求支撐，有望給當?shù)胤康禺a市場帶來發(fā)展空間。2020上半年，又一波落戶放松、購房補貼潮來襲。如山東放寬農業(yè)戶口落戶限制、南京本科以上學歷可直接落戶、溫州人才可申請人才住房配售。 

表2：2020年上半年各地人才購房補貼與落戶政策

二、金融流動性加強促發(fā)展，房企融資窗口期悄然而至

（一）疫情沖擊下，國內加大金融支持力度，保持流動性

1、M1,M2 剪刀差減小，社融規(guī)模增速上升

今年以來，全球經(jīng)濟仍處在下行局面，突如其來的新冠病毒更是催化了全球經(jīng)濟的下行速度。疫情沖擊下，全球貨幣流動性加強，國內貨幣環(huán)境顯寬松跡象，4月17日中央政治局會議也提倡運用降準、降息、再貸款的手段保持流動性充裕。5月22日，兩會政府工作報告提出“穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度”。從數(shù)據(jù)上看，M1,M2的剪刀差來看，剪刀差呈減小趨勢，企業(yè)資金活力呈向好趨勢；從社融資規(guī)模的同比增速看，4月、5月同比增速分別為12%、12.5%，增速明顯大于3月增速10.7%。

圖3：M1、M2、社融資規(guī)模月度同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、諸葛找房整理

2、房地產行業(yè)資金面改善，部分資金來源基本達到去年同期 

在貨幣寬松下，房地產行業(yè)資金面明顯改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，全國房地產行業(yè)累計增速收窄至-6.1%，其中，國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款累計金額基本達到去年同期，隨著下半年積壓需求的進一步釋放，個人按揭貸款和預付定金將會進一步好轉，房地產行業(yè)的資金同比降速進一步收窄，不排除轉正的可能性。

圖4：全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金及各資金來源累計同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、諸葛找房整理

（二）房企融資窗口期來臨，融資成本走低，信托融資仍受限

1、融資寬松期來臨，融資成本下降

2020年3月起，國內疫情好轉，復工復產進一步推進，在金融流動性加強下，房企境內的融資環(huán)境也逐漸改善。從房企境內融資的成本來看，融資成本改善明顯，多數(shù)境內債的融資利率低于前次發(fā)行的利率。疊加4月份，海外疫情爆發(fā)，海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉向境內債，境內債的發(fā)行規(guī)模上升，房企融資迎來窗口期。

表3：2020 年房企境內債券融資利率情況

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房整理

2、有人歡喜有人憂，信托融資仍受限 

雖然上半年房企境內債融資環(huán)境改善，但信托的發(fā)行規(guī)模仍受阻。根據(jù)中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，房地產信托余額為25788億元，環(huán)比下降4.6%，跌幅擴大1.8個百分點。5月8日，銀保監(jiān)會出臺《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》，提出“全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯(lián)方非標債權資產合計金額不得超過信托公司凈資產30%；全部集合資金信托投資于非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托合計實收信托的50%”。該政策對信托發(fā)行量進一步約束，預計2020下半年房地產信托增長難言樂觀。

圖5：房地產信托余額季度走勢

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房整理

三、預測下半年政策延續(xù)溫和窗口期，資金足助推需求釋放

1、“房住不炒”是核心，政策仍在供應端發(fā)力

展望2020年下半年，在全國市場平穩(wěn)，開發(fā)經(jīng)營指標能夠自行修復下，房地產業(yè)政策的關鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產市場平穩(wěn)發(fā)展”。下半年，各地仍繼續(xù)深化落實“因城施策”，在市場逐步恢復下，預計政策仍在供應端大幅發(fā)力，需求端的“強刺激”政策難以落地，人才購房補貼及落戶放松仍是長效改革機制。此外，上半年市場升溫過快的城市不排除出臺調控收緊的政策。 

2、下半年資金足，房企融資“悲喜交加”

6月18日，易綱行長在陸家嘴論壇上表示，下半年貨幣政策還將保持流動性合理充裕，預計帶動全年人民幣貸款新增近20萬億元，社會融資規(guī)模增量將超30萬億元。預計下半年資金流動性充裕，助推市場需求釋放，房企資金進一步改善。房企融資雖迎來利好期，但并不是普遍向好，下半年房地產信托融資難言樂觀。